マイナス金利が住宅ローンに与える影響は？

2016年初めに日銀がマイナス金利を打ち出したことを、まだ記憶している方も多いと思います。
この日銀の財政政策が各銀行に与える影響は限定的と言われていますが、住宅ローンの金利には深く関係してくるものです。

というのも、この政策による市場の反応によって、10年もの国債の金利が0％を下回ったからです。

10年国債は長期の住宅ローンが指標とするものであるため、これの金利が下がることは、連動して長期住宅ローンの金利も下がることを意味します。

マイナス金利が行われる状況では、銀行預金の金利が下がるので、消費者にとって預貯金が増えないというデメリットはありますが、上記のように住宅ローン金利が下がるというメリットもあります。

消費者にさまざまな影響を間接的ながらも与えてくるマイナス金利政策ですが、住宅ローンとの関係では、どのようになるのでしょうか？

ここでは、マイナス金利が与える住宅ローンへの影響について、少し詳しく見ていきます。

そもそもマイナス金利とは

住宅ローンと日銀の政策金利は関連があることを上で述べましたが、そもそもマイナス金利とはどのような仕組みで、どのような影響を与えるのでしょうか。

この点について簡単に触れてみたいと思います。

通常は、民間銀行が日本銀行へ当座預金としてお金を預けると、金利に応じたお金を受け取ることができます。
これがマイナス金利の場合は、民間銀行がお金を日銀に預けると、金利に応じてさらに支払う可能性が出てきます。

大まかなにはマイナス金利とはこのような仕組みですが、このような、預金する側が損をするような金利政策をとったことの背景には、市場経済を活性化させようとする意図があります。

つまり、銀行は日銀に預金してしまうと支払いしなくてはならなくなるので、それを回避して企業への貸し出しを積極的に行うことが予測できます。これによって市場に回るお金の量を増やし、経済活性化に繋げようとすることを目指しています。

住宅ローン金利はどうなる？

民間銀行や市場への影響は上記の通りですが、ではマイナス金利になると、住宅ローンにはどのような影響が出てくるのでしょうか。

住宅ローンには変動金利と固定金利があります。まず固定金利の方から見て見ましょう。

固定金利への影響

固定金利には、お金を借りた当初の一定期間だけを固定金利にする当初固定金利と、返済期間すべてを固定金利にする全期固定金利がありますが、いずれも10年もの国債の金利に影響を受けて金利決定されてきます。

ただ、金融機関の中には国債金利ではなく、独自の基準で金利決定するところもあるようです。

また、住宅ローンの金利を金融機関が決定するには、まず店頭金利と呼ばれる基準金利が決まり、ここからさらにキャンペーン的に行われる優遇割引金利が差し引かれて、実際に適用される金利が決まります。

変動金利への影響

住宅ローンの変動金利を決めるのに主な指標となるのは、短期プライムレートと呼ばれるものです。これは融資リスクの引く大手企業に融資する際に使われる金利です。また市中金利の影響下にあり、市中金利の変動によって短期プライムレートも決まります。

この市中金利に大きな影響を持っているのが日銀の政策金利なので、結果的に住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利に連動して決められてきます。

メガバンクの反応

マイナス金利の導入の影響で、三菱東京UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行という三大メガバンクでは、次々に金利の引き下げに向かいました。みずほ銀行では10年固定のローンでは、2011年1月の時点で店頭金利で4％となっていましたが、現在（2017年３月）では2.7％となっており、1.3ポイント近く金利の低下がみられます。さらに、優遇割引によって金利が引き下げられており、住宅ローンの金利からさらに1.875％が引かれるようにもなっています。

同様に三菱UFJ銀行も2011年1月では、10年固定で4.05％となっていましたが、現在（2017年３月）では3.0％となっており、大幅な引き下げがみられます。

いずれも過去最低レベルの住宅ローン金利水準となっており、マイナス金利政策、また10年国債の金利と連動して引き下げの方向に向かったのがわかります。

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海外の動向

確かにマイナス金利というのは、日本の長い経済史の中では特異な政策ですが、海外でもそれは稀とはいえ、いくつかの先行事例があります。

例えば2014年からスイス、スウェーデン、デンマーク、またユーロ圏の各国がマイナス金利を導入しました。こういった国の消費者の中には、ローンの融資額の大きさにもよりますが、住宅ローンもマイナスになったために金利分を支払うのではなく、逆に金融機関から受け取ることができるというケースもあるようです。

実際は、手数料はじめ諸費用が差し引かれて手元に支払われる額はほぼないのですが、マイナス金利導入によってこのようなケースも発生しています。

ネット銀行の金利引き下げ

国債の金利が下がって、その中長期の住宅ローン固定金利への影響が大きいのは、店舗を持たずに運営しているネット銀行になります。

例えば、もともと金利の低さが注目されていた住信SBIネット銀行があげられます。現時点（2017年3月）でいえば、基準となる金利で10年固定の場合は2.26％とかなり低い金利設定となっており、優遇措置が受けられれば0.5％まで引き下がることもあります。

さらに、ガンといった8疾病の保険も追加することができるサービスで、金利引き下げだけでない顧客獲得の工夫がみられます。

まとめ

マイナス金利が政策発表されて、住宅ローンが引き下げられる仕組みや事例をみてきましたが、これから住宅ローンを利用しようとしている人にとっては、有利な状況になっているのがお分かりいただけるかと思います。

海外の事例を見ても、マイナス金利を導入して不動産市場が活性化していることが見られますので、国内でも多くの方が住宅ローンを利用しやすくなるために、多くの売買取引がなされることが期待できます。