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仲介手数料の仕組み【両手仲介と片手仲介】

家の売買契約において、売主と買主それぞれが仲介の不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

片手仲介売主と買主が別々の仲介業者を通じて売買契約を結ぶ
両手仲介売主と買主が同じ仲介業者を通じて売買契約を結ぶ

片手・両手それぞれの特徴について具体的にみていきましょう。

仲介手数料のからくり

片手仲介

売主が不動産A社に家の売却を依頼。

物件情報を見た不動産B社からA社へ「家を買いたいお客さんがいるから紹介して欲しい」との問い合わせが入り、成約したとします。

すると、A社は売主から、B社は買主から、それぞれ仲介手数料を受け取ります。
売主と買主がそれぞれ別の不動産会社に手数料を支払う場合は片手仲介となります。

両手仲介

売主が不動産A社に家の売却を依頼。

A社の広告を見たお客さんから、家を購入したいとの問い合わせが入り、成約したとします。

この場合はA社が買主を自力で見つけてきたことになるため、売主も買主も共にA社に仲介手数料を支払うことになります。
これが両手仲介です。

上記からも分かるように、両手仲介の場合は不動産A社に売主・買主の両方から仲介手数料が入ってくるため、片手仲介の倍の儲けになるのです。

例えば家が2000万円で売れた場合、仲介手数料の上限で計算すると

2000万円×3%+6万円=66万円

売主も買主もそれぞれが66万円を支払うことになるため、
66万円×2=132万円の仲介手数料をA社が独占して受け取ることができます。

不動産屋の儲けなんて知ったこっちゃない!と思われるかもしれません。

確かに、仲介側にメリットがあるだけで、売主にとっては一見関係ないように思われがちですが、中には手数料を多く受け取るために、下記のように不動産会社が不正を働くというケースもあるのです。

儲けの多い両手媒介で確実に売りたい

・価格を下げれば他社に邪魔されず、自社で早く売れる
⇒ 本来売れる金額よりも大幅に売値が下がってしまう可能性がある

・他社経由で問い合わせがあったとしても、それを売主に伝えない
⇒ なかなか買い手が付かない

なんとかして自社で契約を結びたいが故に、正当な販売活動を行わないような業者もあるので注意が必要です。

急いでいる人は要注意

売るのを急ぐと足元を見られます。

早急に購入希望者が見つかったはいいけど、相手の希望価格が売出価格よりも低い場合は注意が必要です。

「このお客さんを逃すと、次なかなか見つかりませんよ。」
など、理由を付けて決断を迫られることがあります。

もう長いこと売りに出していての結果なら仕方ありませんが、契約からすぐにこういった提案をしてくる業者は警戒した方がいいかもしれません。

こちらも希望額がある訳ですから、最初から妥協する必要はないですよね。

情報の囲い込み

専任媒介・専属専任媒介は契約から5~7日以内にレインズという不動産流通機構へ情報登録しなくてはいけません。
この情報は他の不動産会社も閲覧することが可能です。

例えば、物件情報を見た他社が「この物件を買いたいお客さんがいるのですが・・・」
と問い合わせてきても「既に商談中なので紹介できません」と嘘をついたり、売主にも問い合わせがあったことすら伝えないケースもあります。

なぜかというと、片手仲介になって損してしまうからですね。

一見悪徳に思える行為ですが、実はこの両手仲介を狙うやり方は違法という訳ではないため、誰にも阻止できないのです。

販売活動内容を把握する

専任媒介も専属専任媒介も、仲介の不動産会社が売主に対して一定期間で販売活動の内容を報告することが義務付けられています。

この報告は専任媒介の場合2週間に1回、専属専任媒介の場合は1週間に1回、文書で受け取ることができるのですが、売主は販売活動の詳細についてしっかり把握する必要があります。

報告を受けて、疑問があれば必ず問い合わせることです。

もちろん、義務付けられた報告以外に、こちらからも積極的に状況確認はすべきです。

デメリットばかりでメリットはないの?

両手仲介のデメリットばかりがクローズアップされがちですが、必ずしも両手がダメという訳ではありません。

我が家の場合、専任媒介契約を結んでの両手仲介だったのですが、良い不動産屋さんと巡り会えたおかげで、しっかり売り込みしてもらい希望額で売却することができました。

逆に一般媒介ならこんなにも積極的に販売活動してもらえなかったと思うので、結果として良かったと思っています。

ただし、上で説明したように、自社の儲け優先で進めていく業者も存在するのは事実です。
いかに信頼できる不動産会社や担当者に巡り会えるのか?が重要ですね。

あと、損をしないためにも知識を身につけておくことは大切です。
今回の両手仲介に関しても「デメリットについて理解している!」ということが不動産会社にも伝わっていれば、それなりにきちんと対応してもらえるでしょう。

逆に無知なら、足元見られることもあるかもしれないということです。

ちなみに私も、担当さんに嫌がられるかな?と思いつつも、
「両手仲介のデメリットのこと調べました。希望額じゃないと売りたくありません。」
と、面と向かってハッキリ言っちゃいました(苦笑)

金額の張る取り引きですから、最低限の知識は備えておきたいところですね。

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