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不動産鑑定評価の方法・かかる費用について

2015年に相続税法が改正され、またアベノミクスを背景に不動産に関する金融緩和も行われるなど、現在は不動産売却の熱が高まっていることが感じられます。

ただ、いざ自分の保有している不動産資産を売却しようと思っても、一体いくらの値がつくのか、いくらが妥当な金額なのか、判断のつかない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

実際、私の祖父母が住む神奈川県南部においても、高齢化のため自分の家を売却して子供たちと同居しよういう人が増え始めています。

そこで、みなさん、どのような手続きをすればいいのか、また重要なのは、どのように家の値段を設定すればいいのかわからないということを言われています。このような時に適切な判断をするのが不動産鑑定評価です。

以下では、この不動産鑑定評価について解説するとともに、その鑑定にかかる費用や流れについて紹介していきます。

不動産鑑定評価の仕組み

「不動産鑑定」と聞くと、一般の人は不動産会社の人が行うもの、または行政の担当者が測量士などの測定値を元に決定するものと想像する場合があるようです。

しかし、これらの人たちが不動産鑑定をすることはありません。少なくとも法的に認められる評価をすることはできません。これができるのは不動産鑑定士という専門的な知識を身につけ、国家資格を保有している人に限られます。

ちなみに、固定資産税を始め、さまざまな評価の元になる路線価は、この不動産鑑定士の行なった評価に基づいて決定されています。

そして、この不動産鑑定士が該当地の実勢調査を行い、最も適当な評価手法で算定することによって鑑定評価額が決められていきます。

不動産鑑定の方法

上にも触れたように、不動産評価を決める時には、いくつかの手法のうちから該当ケースに最もふさわしい手法を選ぶ必要があります。

ここでは、代表的な不動産鑑定の手法、3つを確認していきます。

原価法

この手法においては、「原価」という言葉に表れているように、物件を再度立て直した時にいくらかかるのかということを想定して行う鑑定手法です。なお、この原価を求めることを、再調達原価と言います。

この工程を経たあとで、新築で建てられた時から経過した年数を確認し、この経過年数から予想される価値の低下を鑑みて(実際には価値を差し引く)、現在の価値を算出していきます。この価格修正のことを減価修正と言います。

この手法の特徴は、売買取引の対象となっている不動産物件が土地でも建物でも、再調達原価の算出と減価修正が的確にできれば有効な手法とされています。

もし、売買の対象が土地だけの場合であっても、新しく作られた造成地といったケースなど、再調達原価を問題なく算出できる場合には、適した計算手法と言えるでしょう。

取引比較法

この手法では、売買対象となっている物件について、同じような条件を持つ物件を同列に並べ、過去の取引事例や固有の事情、時期なども勘案して算出するようになっています。

この手法は適用範囲が広く、現在は最も高い汎用性を持って採用されている手法となっています。

収益還元法

この手法では、対象となっている物件について、将来生み出すと予想できる利益を鑑みて、その価格を査定します。主に賃貸など事業向けの物件に採用される手法となっています。

不動産鑑定にかかる費用

鑑定を依頼するにあたって、最も気になるのがその費用ではないでしょうか。

一般的には、意外にも地方の鑑定事務所の方が、都市部の鑑定事務所よりも高額になっています。

というのも、都市部の方では多くの鑑定事務所がひしめき合っており、そこに競争原理が生まれるので費用が抑えられる仕組みになっています。一方地方ではその競争原理が機能しにくいため、高額になるケースが多くなっています。

この鑑定事務所でも、事務所の都合で費用が決められるのではなく、目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というガイドラインが存在しています。

初めて依頼する場合には、相手の鑑定事務所が不当に高い請求額を突きつけてこないか、この不動産鑑定報酬基準を確認するといいでしょう。

一部抜粋になりますが、参考までに内容を記載します。

土地、建物を含めた報酬額

〜1000万円:181000円
〜1500万円:196000円
〜2000万円:226000円
〜2500万円:249000円
〜3000万円:264000円
〜4000万円:286000円
〜5000万円:316000円
〜6000万円:346000円
〜8000万円:392000円

もちろん上記の金額は目安ですので、実際の価格とは若干の違いがあります。
例えば都市部では、上でも言いましたように競争原理が働きますので、上記の金額よりも少し安くなる傾向があります。

流れ

では、どのような流れで不動産鑑定が行われるのでしょうか。その概要を見ていきましょう。

まず行う必要があるのは鑑定事務所への事前相談でしょう。
この段階では通常は無料で相談できるようになっています。
可能であれば、複数の事務所に当たってみるのがいいでしょう。

自分のケースに最もふさわしい鑑定事務所が選別できたら、そこと委託契約を結び、正式に鑑定依頼する段階に移行します。

ここからは主に鑑定士の作業になりますが、対象となっている不動産を自ら現地調査し、また法務局及び該当地域の役所にて資料を収集・分析します。

これができたら、「不動産鑑定の方法」で紹介したような手法を用いて、実際に鑑定を行っていきます。
そして最後に、担当の不動産鑑定士から鑑定評価書を、きちんとした説明を受けた後に受け取ります。

慎重に算出する

以上、不動産鑑定についての解説を始め、その鑑定にかかる費用や鑑定が出るまでの流れについて紹介してきました。

一般家庭にとっては大きな金額が動く取引となりますので、上記の解説を参考にしながら、慎重に不動産評価を算出することをおすすめします。

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