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家の買い替えでローン残債がある場合はどうする?

家族が増えて手狭になったから家を買い替えたい。
もっと便利な土地に家を買い替えたい。
転勤で別の土地に移り住むため、新しく買い替えたい。

さまざまな理由で今住んでいる家から新しい家に住み替えを検討されている方も多いですよね。

住み替えローンで残債を上乗せする

「新しい家が欲しいけど、まだ住宅ローンが残っているし難しいかも・・・」
ということで、はなから諦めている方もいらっしゃるかもしれません。

こちらの記事で「ローン残債がある場合は完済しなければ家を売ることができない」としていますが、これは「売るだけ」の場合です。

買い替えの場合はローンが残っていても大丈夫なケースが多いです。

売却益もしくは損失が出る場合

家を売ったお金でローン完済する

家を売り、売却益でローンを完済し、新しく購入する家の住宅ローンを組む

この場合、売ったお金で完済できれば何も問題なく、新規で住宅ローンを組むことができますよね。

家を売ったお金+自己資金でローン完済する

家を売り、売却益でローン残債の全額を返済できないけど不足分を自己資金で補う

この場合も完済できるので、問題なく新規で住宅ローンを組むことができますね。

家を売ったお金でローン完済できない

家を売ったお金よりローン残債の額が大きく、完済できない

この場合、買い替えが難しいのかというと決してそうとは限りません。
ローン残債を新しい住宅ローンに上乗せする「買い替えローン」を組む方法があります。

買い替えローン(住み替えローン)とは

ローン残債が家の売却価格を上回る場合、その上回った金額を新しく購入する物件のローンに上乗せする方法です。

家の売却益で完済が難しい場合、新しい住宅ローンで、その分多く借入することで問題をクリアできます。

買い替えローンを利用するメリットやデメリット

不動産の評価額よりも多く融資してもらうということで、マイナスイメージを持たれている方も多いかもしれませんが、メリットもあります。

  • 残債分は無担保融資となるため審査は厳しいのですが、審査を通過した場合、金融機関によっては優遇金利を適用してもらえる場合もあります。
  • 所得税・住民税から譲渡損失額を控除できます。
    (不動産売却で出た損失を他の所得から差し引くことができる)

逆にデメリットは?というと、万が一、返済できない状況になった場合のリスクが高いということです。

買い替えローンは「住宅ローン残債+新しい家の購入金額+その他諸費用」でローンを組むことになるので、必然的に新しい家の評価額以上の融資となり、中には無理な返済計画で支払いが滞ってしまうケースもあります。

子どもの学費や親の介護など、将来的に予想される出費を見越して、ゆとりをもった返済計画が必要です。

何かしらの事情で返済できない状況になり家を売ろうと思った場合、
もともとが評価額以上の金額で組んだローン。適正価格で売れたとしても、自己資金がなければ完済が難しいという場合も充分に考えられます。

なので、買い替えローンの審査が通っても「ちゃんと支払っていける金額なのか?」ということを見極めて、慎重に判断しなくてはいけません。

残債が多いと買い替えローンが組めない?

ローン残債が多いと住み替えローンが組めない?と心配される方も多いですが、金融機関はたくさんありますから、1社がダメでも諦めるのは早いです。

下記のような理由がない限り、借入が可能な場合が多いです。

ローンの審査に通らない主な理由は以下です。
・消費者金融でお金を借りている
・収入が以前よりも減った
・雇用形態が正社員から派遣社員・契約社員に変わり、年収や勤続年数が安定しない
・納税義務を怠っている
・勤めている会社の経営が不安定

よほどの理由がない限り、ローンを組める場合が多いですが、新しく家を購入する際には、あらかじめ資金計画・返済計画を立て、少しでも多く頭金を貯めておくことが大切です。

グレーゾーンで審査が通りにくい場合も、頭金が用意できるという点でクリアできる可能性もあります。

買い替えのタイミング

買い替えのタイミングによって、資金繰りがうまくいかなくなるケースもあるので注意が必要です。

売却が決まって新居を探す場合

既に売却価格が分かっているため、予算に合った家を探すことができる。
ただし、家の引き渡しまでに新居が決まらない場合は、仮住まいを借りる費用がかかる。

売却前に新居を見つけて契約する場合

売却価格に見合わない家を購入してしまい、返済が困難になる。
売却が決まらなければ、旧住居と新住居の二重ローンになる場合もある。

売却と購入のタイミングをできるだけ合わせるようにすると良いです。
(通常は難しい方を優先して手続きを進めます。)

一定期間内に思っていた金額で売却できない場合は、契約を白紙にできる買い替えの特例があります。住宅買い替え特例についてはこちら

また、買い手が見付からなかった時には不動産屋さんが買取しますよ。という保証を付けてもらえる場合もあるので、不動産会社に確認してみましょう。

注意点とアドバイス

住み替え=オーバーローンです。
そのため、将来的に起こるかもしれない経済事情にも耐えられる契約であることが必須です。

まずは無料一括査定サービスを利用して売りたい家の売却価格を知り、それよりも低めに見積もって、無理のないよう資金計画を立てましょう。

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