家売却の際に知っておきたい法律や規制について

家を売却するという機会は、通常それほど多くはないでしょう。ただ、長い人生で一度や二度は訪れるかもしれませんよね。

いざ、家を売却するという段階になって、売却金額はもちろん気になるものの、法に触れることはないのか、商慣習に反したことはないのかなど、契約自体がうまく進まないことに不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

不動産関連の法制度は、数年おきに改定がありますので、専門家でないと細かい点などは、よくわからないはずです。

売却にあたっては、もちろん専門家に相談するはずですが、基礎知識として頭の中に関連する法律を入れておくことは、よりスムーズな取引において、大いにメリットになると思われます。

以下では、家を売却するにあたって、法律や規制の面で注意すべき点、またトラブルなくスムーズに家を売却するために知っておきたい法律や規制のポイントを解説していきます。

登記内容の確認

家の売買取引において、トラブルが発生する原因として、不動産物件の登記内容と実際の家の状況が異なるというケースが挙げられます。

その中でも特に目を引くのが地積です。地積とは土地の面積のことで、登記台帳には平方メートル単位で記載されています。

往々にして記載された地積と実際の状況が異なるため、登記台帳には登記時に記載された公簿面積と、実際の測量結果を反映した実測面積の2つが記載されるようになっています。

地積が異なれば、当然隣家との境界も異なってくるので、トラブルの原因となります。

実際に売却する場合には、トラブル回避のために実測する必要がありますが、その事前準備として、まずは法務局で地図を確認することができます。これを通して、隣家との境界や地目といった土地の利用状況も確認ことをおすすめします。

法的な環境の確認

冒頭に触れたように、不動産関連の法律は随時、改定が行われています。

そのため、建築された当初は法的に問題のなかった場合でも、現在では違法扱いになるケースもあり得ます。特に最近で大きな改定のあったものとしては、耐震に関するものでしょう。

現代に連なる法律の整備という面で見れば、遡ると大正9年（1920年）の市街地建築物法施行まで行き着きます。そこまで遡らなくとも、最近のものに限って見れば、2001年から2005年の間には7回もの改定が行われています。

このように改定の回数から見ても、建築において耐震という観点がいかに重要視されているのかがわかり、家の売買取引においても、注意すべきポイントと言えるでしょう。

また増築の場合にも注意が必要です。増築した場合には、具体的にどれくらい床面積が増えて、どのような構造になったのかを登記する義務があります。これを表題部変更登記といって、履行しない場合には法令違反となります。

もっとも、この履行を怠るということは、買主からの要求もあって必ず履行することになります。というのも、買主が住宅ローンの融資審査を受ける場合、この増築部分の登記がないと審査に通らない場合があるからです。この意味からでも、実際の状況と登記内容は整合性を保っておく必要があります。

国土利用計画法について

個人の売買についてはあまり考えられないケースですが、大規模な取引のある場合について、少し触れておきたいと思います。

ここで言われる「大規模な」とは、一定以上の面積を取引することで、以下のようなケースにあたり、国土利用計画法で規制されています。

この法令は土地の投機的な目的による取引を通した地価の乱高下や、それに伴う乱開発を抑制するためのもので、土地を適正な価格で取引させること、地価の抑制を目的に作られたものです。

上記のようなケースに当たる時には、売買する土地の所在や目的、地積についての届け出が必要になります。これは例外を除いて、都市計画区域：5000平方メートル以上契約から2週間以内の届け出が義務付けられています。

瑕疵担保責任について

家を売却する際には、よく耳にする用語と思いますが、家を売却する際には、瑕疵担保責任についてもしっかりと確認しておくべきです。

ちなみにこの内容は、民法570条に規定されています。また商法でも触れられています。

これで定められていることは、売買契約が成立した後に、隠れた欠陥（瑕疵）が見つかった際には、売主に負担を要求することができるというものです。

ここでいう隠れた瑕疵とは、通常の見方では発見できないような瑕疵のことで、よくあるケースとしては、水漏れや、防音・防寒設備の不良などがあります。

このような瑕疵のあることを承知の上で売却する売主はあまりいなく、大抵は売主自身も気づかないままで売却しているケースがほとんどです。

買主から不備の報告があった際には、売主は誠意をもって対処することが法的にも規定されています。

買主が個人の場合のトラブルを避ける

家を売却する際に気をつけておくべきポイントを紹介してきました。

売却する相手が不動産会社であり直接の買取の場合ならば、専門家である彼らが手際よくトラブル回避の対処をしてくれるかもしれませんが、買主が個人の場合は、いくら不動産会社が仲介してくれるとはいえ、買主が予測のつかない注文をつけてこないとも限りません。

家をスムーズに売却するために、上記のような法環境のポイントを確認することをおすすめします。