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不動産売却における3種類の査定方法

不動産の査定方法ほど複雑で、素人に分かりづらいものはないのではないでしょうか。
その証拠に不動産は「一物多価」と言われて、同じ物件でも時期や売買に関わる人のニーズによって価格が変動してきます。

3つの査定方法

以下では、その不動産の査定方法を、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つに焦点を当てて紹介していきましょう。

原価法

不動産価値の評価をするのは制度的にも決められており、不動産鑑定士が行うことになっています。

専門的に土地や建物の評価方法を学び、経験を積んだ鑑定士が評価判断することによって、売買金額や、それに伴って発生する税金額も算出されてきます。

その算出の一つの計算法が原価法です。その手順を確認して見ましょう。

まず売買の対象となっている物件を、再度建築し直した時に総額がいくらになるのかを計算します。
このことを再調達原価と言います。

次に、新築で建てられてからの年数を調べ、この年数から推測される価値の低下を差し引いて、今現在の価値を求めます。このことを減価修正と言います。

この原価法の特徴は、売買対象となっている物件が建物の場合、または建物と土地の両方の場合でも、再調達原価の算出と減価修正がきちんとできる場合には有効です。

仮に売買対象が土地だけの場合でも、新規の造成地といった場合など再調達原価を正しく算出できる時には、ふさわしい計算法と言えます。

例として、中古の住宅物件の例を考えると
価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数−築年数)となります。

取引事例比較法

売買の対象となっている不動産について、それの持つ条件が近いものを集めてふさわしいものを収集し、その中の取引事例を参考にしながら、事情や時期を勘案して評価判断するのが、この取引事例比較法です。

ただ、この計算法を用いる際には、特殊な事例である以下の物件は除かれます。

  • 緊急の要のために売却された物件
  • 投機目的で売買された物件

この取引事例比較法は、現在の日本の不動産業界の中では、もっとも一般的に用いられている計算法となっています。

冒頭でもご説明したように、不動産価格は非常に流動的で、取引の事情や携わる人のニーズによって価格変動が常になっています。
このようなことに対して、取引事例比較法は不動産評価額の客観的な評価根拠になるものとして、多くの鑑定事例に利用されていることが知られています。

ただ、この方法で困難なのは、売買対象となったいる物件の類似事例を収集することです。
きちんと一元的に売買事例が、どこかの期間で管理されているわけではないので、この計算法を用いた時に頭を悩ませる元になっています。

これに対して、まだ情報蓄積の量としては少ないようですが、国土交通省が取引価格の事例情報を公表していますので、有力な収集元の一つとして今後の発展が期待されています。

収益還元法

最後に取り上げる算出方法として、収益還元法があります。

この計算法の特徴は、売買対象となっている物件が、今後生み出すであろうと考えられる利益を鑑みることを通して、対象となっている物件の価格(収益価格)を算出する方法です。

この計算法は、個人の住居など、一般の個人が利用する物件に対する評価方法というよりも、賃貸を始め、事業向けに考えられた物件の評価額を決めるのに適した方法となっています。

この計算法には注意点があります。というのは、該当物件のこれまでの運用実績と、その数字の信憑性を全体としますので、元にされた資料の客観的な妥当性を常に精査する必要があります。

なお、この計算法は二つの方法を持ちます。

直接還元法

大体が1年間ですが、ある一定の期間の収益を還元利回りで割り、それを元に価格を求めるのが、直接還元法です。

この計算法の特徴は、物件を長期にわたって保有する場合に適していて、還元利回りをどう選ぶかが重要となっています。

DCF法

これは正式名称をDiscount Cash-Flowと言い、その略称でDCF法とされています。

売買対象となっている物件を保有している期間中に得られる利益と、保有期間の終わった後に売却することによって得られるであろう金額を、現在価格に割り戻して算出する方法です。

これは上の直接還元法と比べて、さらに予測の正確性を高めたものと言えますが、特殊性が強く、またその中身も煩雑となっているのが注意点と言えるでしょう。

この計算法が話題に上るのが多い場面として、不動産の証券化に関する時が挙げられます。この時はDCF法と直接還元法を合わせて適用することにより精査・検証することが望ましいとされています。

有利な交渉を進めるために

以上、3つの不動産査定方法をみていきました。

これら不動産評価額の算出の基礎的な目的は、何と言っても妥当な価格を示すことです。

そのため、実際に売買に臨む時は、これらで算出された評価額を参考にすることは言うまでもありませが、合わせて多くの物件価格を充分にインプットし、多くの取引事例も分析することで、有利な交渉につくことができるでしょう。

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