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不動産の財産分与の方法

「財産分与」「遺産相続」といった言葉が日々、さまざまなメディアで取り上げられているのが目につきます。

財産や遺産にはいくつか種類がありますが、一般的に最も資産価値の高いものといえば、不動産になるでしょう。

日本の離婚数は近年、急増しており、また高齢化に伴って遺産相続の問題も、誰もが関わりを持つような、大きなテーマとなっています。

ここでは離婚や遺産相続などで財産分与が必要な場合について解説していきます。また、売却する他に、不動産査定により現金や資産で賄うケースなどにも触れていきます。

離婚における財産分与

厚生労働省が2015年に発表した日本の離婚率は1.77となっています。これは1000人あたりの離婚件数ですので、割合で言えば0.2%となります。

ピンとこないかもしれませんが、件数で言えば25万件を超えていますので、やはり大きな社会問題になることも頷けます。

では、離婚の際にはどのように財産分与を行うのが良いのでしょうか。

法律に照らしてみると「離婚の際には相手に対して財産の分与を請求することができる」と民法768条に明記されていますが、詳細な分与方法については専門家に相談しつつ、個々の事例に最もふさわしいと思われる方法を選択し、行わなければなりません。

まず財産分与の具体的な中身を確認しましょう。財産分与には3つの種類があります。

  • 清算的財産分与・・・夫婦が婚姻中に形成した財産の清算を示します。
  • 扶養的財産分与・・・離婚により困窮する配偶者の扶養とされています。
  • 慰謝料的財産分与・・・傷つけたことに対する慰謝料としての意味となっています。

対象になるもの

では、財産分与の対象となるものについて見ていきましょう。

全てが財産分与の対象となるわけではありませんが、よくわからないままに離婚調停に進んでしまうと、得られるべき資産が得られないままに進行してしまう可能性があるので、しっかり確認する必要があります。

財産分与の対象となるものは「共有財産」と言われます。この共有財産に含まれるか否かの判断基準は、その財産の名義ではなく、実質的にどちらが多くの負担をして入手したものかが問われます。

例えば、夫婦の共同名義で購入したものや、共同生活を営む上で必要不可欠であった家具・家財などは当然財産分与の対象となります。

また、夫婦どちらか片方の名義になっているものでも、結婚生活をしている中で協力したからこそ入手できたものは財産分与の対象になります。こういったものとしては、預貯金や自動車、有価証券、退職金などが考えられます。

対象にならないもの

その一方で、財産分与の対象となるものは、あくまで通常の結婚生活を営んでいたうちに得られたものに限られ、別居後など結婚生活を離れた後に得られたものは、例え離婚が成立する前であったとしても、財産分与の対象にはなりません。

これら財産分与の対象にならないものを「特有財産」と言います。これは民法762条に規定されています。

この法律によれば、もちろん婚姻前から所有していたものも財産分与の対象にはなりません。例えば、独身の時にためていた貯金や購入した有価証券などがあります。

また婚姻中であっても、夫婦の協力のもとで得られたものでないもの、例えば、婚姻中に得られた相続資産である不動産、親兄弟からの贈与などが挙げられます。

ここで注意が必要なのは、特有財産の場合でも、婚姻した後に夫婦の協力によって、その財産の価値を維持できたもの、または夫婦の協力によって価値がさらに高められたものについては、特有財産には当てはまらず、財産分与の対象となるので、注意が必要です。

住宅を財産分与する場合

住宅など不動産を財産分与する場合、物や現金と違って、やや仕組みが複雑になります。いくつかの事例を見ながら確認して見たいと思います。

夫名義の家を売却する場合

まず夫名義の住宅を売却する場合を見てみます。

離婚によって夫名義の住宅を財産分与する場合、住宅を売却できれば、それで得られた現金を分与することができます。

ただ、夫が住み続ける場合は、不動産査定を行い、その時価として算出された金額をもとに分与して妻に支払います。
この時、住宅ローンの返済が残っていれば、その残高を査定額から差し引いた現金を分与し、支払うことになります。

妻が住み続ける場合

では夫名義の住宅で、名義は夫のままで妻が住み続ける場合はどうなるのでしょうか。

この時は、夫婦間で賃貸借契約をかわし、妻が夫に家賃を支払うか、または使用貸借契約をかわすことによって無償で住むことになります。

ただ、厄介なことは、住宅ローンが残っている場合で、名義人である夫が支払不能になってしまったとき、ローン契約するときに結ばれた抵当権が実行されて、家は没収され、競売にかけられることになります。

競売が決まってしまえば、妻は住宅から退去を要請されてしまいます。

遺産相続における財産分与

民法において最も多い争議の一つは遺産相続に関するものとなっています。

それだけ皆が納得のいく分与は難しく、また金額も大きいためデリケートな問題です。誰もが行き当たることですので、しっかり理解しておくことは、後々のトラブルを回避するのに効果があるでしょう。

まず遺産相続で最もシンプルに行えるのは「現物分割」と言って、兄には住宅、弟には車、などと現物で分与し納得をしてもらう場合です。これはわかりやすい反面、公平な分与が難しいので、やはりお金で分与する方法が採られます。

不動産を現金に換算して相続、分与する場合は、時価で行います。これは相続税法22条に「相続により取得した財産の価格は取得時における時価による」と規定されています。

この「時価」ですが、「不特定多数の自由な取引が行われる場合に通常成立すると見られる価格」とされ、市場での取引における売却金額が想定されていることがわかります。

実際には、国税局による相続税財産評価を決めるための指針に基づいて、相続人が依頼した税理士が対象の不動産を評価します。

ここで不動産の時価が明らかになれば、上にも触れたように、兄が住宅を、弟が車を相続するといった場合の不公平を、お金で解消することができます。つまり、住宅の時価が1000万円で、車が200万円であった場合、差額の800万円を埋めるために、兄から弟に現金を支払うことで解決できます。

なお、より正確な住宅時価を求める場合は、不動産鑑定士に依頼して、評価してもらうことになります。
不動産鑑定士は、取引事例法、原価法、収益還元法といった評価法を複合的に使いながら、評価額を算出します。金額の大きい物件などの場合はこういった方法が行われています。

離婚の増加と高齢化社会における問題

以上、離婚や相続などで財産分与する場合の方法、事例を見てきました。

日本の社会問題となっている離婚数の増加、高度高齢化社会とも連なるテーマで、こういった問題を経験する人も多くなっていくのではないでしょうか。

今後の問題に備えて、上記のことを参考にしていただければ幸いです。

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