1. ホーム
  2. 家の売却でよくある悩み
  3. ≫空き家を売却する際の特例措置について

空き家を売却する際の特例措置について

現在、毎日のようにニュースやWEB記事で、少子高齢化のことがレポートされていますよね。
働き世代の減少、各経済分野での市場規模の縮小など、社会経済にとってのマイナス面のことばかりがクローズアップされています。

不動産関連においても、市場規模の縮小をはじめ、多くの影響が報告されていますが、このような現象に対して行政が積極的な方策を打ち出したのはご存じでしょうか。

その一つが「空き家の発生を抑制するための特例措置」です。
この特例措置は2016年度以降から施行される、既存の制度である住宅用地に対する特例の制限と歩調を合わせて公布されたものです。

以下では、空き家の売却において特例が適用されるこの措置について解説し、同時にその際の注意点も確認してみます。

居住用地に対する特例の制限

空き地が増えてきてしまっているそもそもの発端は、住居用地に対する固定資産税の大幅な減額という、従来からあった制度にあります。

自己所有の敷地の上に建てられている建物が居住用地であった場合、そこに住んでる人がいるかどうかには関係なく、その敷地は特例として大幅な税金の減額が認められていました。

つまり、入所者がいなくても減税の恩恵を受けられるので、建物を放置して空き家状態になることが増えてしまったということです。

少し具体的に言えば、

・200平方メートルを超えない小規模の居住用地に関しては、普通の固定資産税に比べて6分の1に減税
・200平方メートルを超える一般的な居住用地の場合には3分の1に減税

大幅な減税が認められていました。

これによる空き家の増加に歯止めをかけるべく、2016年度以降の固定資産税については、一定の条件を認められない限り居住用地に対する特例を受けられないようにしました。

これによって、行政から空き家と指定された場合には固定資産税が高くなるので、その所有者はなんらかの対処をする必要が出てきたのです。つまり、売却を考える必要性が出てきました。

3000万円控除の特例について

行政は、より積極的に空き家を減らそうと、居住用地の売却を促すために「3000万円控除の特例」を設けました。

これは建物や、その敷地を売却した時に発生する利益に対して、上限3000万円まで控除を適用できるという措置です。
ただし、これには期限がついていて、譲渡された年から3年以内に限るという制約をつけられています。

また敷地に関しても触れておくと、建物を解体した敷地も1年以内に売却すれば、建物と同様の特例が適用されます。

現在の問題で特に注目されているのは、相続の問題です。

つまり親が死亡するか、老人ホームなどに引っ越した場合、その住居を子供が相続するのが一般的ですが、従来はそこに子供も親と一緒に住んでいることが3000万円控除の特例を適用されるための条件となっていました。

しかし、今はこの条件が削除されていて、住んでいなくても控除が認められるようになりました。
この措置は2016年度の税制改正によって創設されたものです。

マンションの場合

注意が必要なのは、住居がマンションのような区分所有家屋の場合です。

このような住居の場合には、上記のような3000万円控除は適用されません。
とは言っても、住んでいれば適用はされますので、あくまで特例が適用されないということです。

さらに注意点があります。

このような住居の相続の際に、相続税が発生するときは、その税額を取得費用に計上することができます。

つまり親から相続した住居を売却した際に、相続税分を取得費用に計上できるので、節税対策上でメリットがあることになります。

3000万円控除の特例の適用条件

ところで、これまで紹介してきた3000万円控除の特例ですが、誰でも適用されるという訳ではありません。
これからこの特例を受けようと考えている人は、下記にあげるような条件に注意してください。

  • 昭和56年5月31日より前に建てられたものであること
  • マンションといった区分所有家屋ではないこと
  • 耐震用の改修を施していること
  • 建物を解体して、敷地だけの譲渡である場合
  • 相続した日から3年目の年の12月31日までに譲渡を行う場合
  • 譲渡額が1億円以下であること
  • 相続して以降、駐車場や事業用など、住居のため以外に用いられたことがないこと

このような条件に適した場合だけが、特例を適用されることになります。

とはいっても、見ても分かる通り、一つ一つは決して厳しい条件ではないので、多くのケースが特例の適用範囲に入ることが予想されています。

居住用地の税率軽減の特例

上記の3000万円控除の特例は、さらに他の特例を付加することができます。

これは、、居住用の家屋が建設から10年を経過していれば、所得税と住民税の税率を軽減できるという特例です。

これにもやはり条件があり、下記のようなものになっています。

  • 譲渡された年の1月1日の時点において、敷地・建物共に所有期間が10年以上となっていること
  • 譲渡する側とされる側との関係について、法令上認められた親子であったり夫婦ではないこと
  • (ここでは親子の相続のケースは除外されていることに注意が必要です。)

相続における税金対策を考える

以上、空き家の発生を抑制するための特例措置についての解説、また空き家を売却するときの注意点などをみていきました。

40〜50歳の働き世代の人には、これから直面する相続という大きな問題に対する予備知識となったのではないでしょうか。

税金対策もいくつか選択肢がありますので、上記の適用条件にも注意しながら、特例がきちんと適用されるように検討しましょう。

家の無料一括査定サービスを利用してみた!

我が家は不動産一括査定サイトを利用して1430万円⇒1730万円まで査定額を引き上げることに成功しました

500社以上もの人気不動産会社と提携しているサイトで、一括で最大6社に無料で査定依頼できます。

私が利用した一括査定サイトはこちら
※全国エリア対応なので、市街地だけではなく郊外の家もOKです。

おすすめ!一括査定サービスはこちら