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一般媒介と専任媒介ってどう違うの?

不動産会社に家の売却を依頼する場合、必ず媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には下記の3種類があります。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

各媒介契約のメリットやデメリット

それぞれの媒介契約の違いやメリット・デメリットについてみていきましょう。

一般媒介契約

売主が複数の不動産会社に売却を依頼する契約です。
依頼した不動産会社を明らかにする明示型と、依頼した先を隠すことができる非明示型とがあります。

契約期間中に売主が自分で買い手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さず契約することができます。

複数の業者を通すことで、より多くの人の目に触れるというメリットはあるものの、中には販売活動をしない業者もあるというデメリットもあります。
また、活動の報告が義務付けられていないため、売主が定期的に業者へ状況確認しなくてはいけません。

専任媒介

1社に絞って売却を依頼する契約です。
契約期間中は不動産会社が販売活動の状況を2週間に1回以上、売主に文書で報告します。

売主が自分で買い手を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約できますが、他社を通じて契約すると違約金が発生します。

窓口が1社だけということで、人目に触れにくいというデメリットもありますが、1社に委ねている分、販売活動には力を入れてもらえるというメリットもあります。

専属専任媒介

専任媒介と同様、1社に絞って売却を依頼する契約です。
こちらも販売活動状況について売主に文書で報告しなくてはならず、1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

売主が自分で買い手を見つけてきた場合でも、依頼した不動産会社を通じて取引するという契約内容です。

また、他社を通じて契約すると違約金が発生します。

窓口が1社だけなのでチャンスが減り、自分で買い手を見つけてきた場合でも業者を通さなくてはいけないデメリットもありますが、売主との距離が最も近く、積極的に販売活動を行ってくれるというメリットもあります。

いずれも契約期間は3ヶ月。
その後、必要であれば延長更新することができますし、一般媒介への変更や、他社へ契約変更することも可能です。

一般媒介の方が売れやすい?

一般媒介契約の方が自由度は高く、複数の不動産会社に依頼することで各社の競争が高まり、頑張ってもらえるのでは?
との認識もありますが、裏を返せばどこで契約するのか分からないような売主の物件には注力しづらいというのが、不動産会社の本音でもあります。

例えば、同じ時期に専任媒介契約の物件があれば、当然そちらの方へ力を注いでしまうでしょう。
そっちの方が、確実にお金が入ってくる訳ですからね。

逆に専任媒体契約の場合は、1社にしか依頼しない訳ですから、競争こそないものの販売活動に力を入れてもらえる可能性が高まります。
売れたら必ず報酬に繋がる訳ですから、広告費用を惜しみなく使えるのは当然ですよね。

専任媒介契約の買取特典

専任媒介契約の場合、業者によっては買い手が付かなかった際に、買取してくれるという特典を付けてくれるところもあります。
市場価格の80~100%程度が買取の相場です。

売り出してからあまり期間が経過していないのに、買取を勧めてくるような業者は考えものですが、あらかじめ期限を決めて、それまでに売却できなければ買取します。という約束があれば・・・
特に、住み替えで新しい家を購入する資金が必要な人など、売却を急いでいる人にとっては安心できる特典ですよね。

結局、どっちがいいの?

最終的に媒介契約の種類を決めるのは売主です。

販促が必要ないくらいの人気物件なら、放っておいても買い手が付くでしょうから、窓口が広がる一般媒介がいいでしょう。

逆に、条件が悪くて、希望価格で買い手が付くかどうか定かではない物件や、買い替えのため売却を急いでいる場合は、専任媒介で販促に注力してもらった方が買い手が付きやすいとも言えます。

一概にどちらがいいとは断言できないのですが、我が家のように築9年の中途半端な中古物件で、オーバーローンを避けるため最低でもこれだけの価格で売りたいという希望がある場合は、やはり信頼できる不動産会社の担当さんに専任でお願いするのがベストです。

綿密な打ち合わせもできますし、要望も出しやすいし、それを聞き入れてくれる器の大きさも違ってきます。

ただ、いきなり専任でお願いする会社をここ!って決めるのは難しいですよね。
まずは一括査定サービスを利用して、多くの不動産屋さんとコンタクトを取り、自分に合った会社・担当者を見つけるのが一番です。

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我が家もそうだったのですが、一括査定の段階で各社の査定額が大幅に変わってきます。
そのため、この段階で査定額が高値だからここに専任でお願いしよう・・・となるケースもありますし、どこの会社も大差がなければ、一般媒介で・・・となるかもしれません。

うちが一括査定に出した時に最高額を提示してくれたC社は、実際に会って話した感じ、販売力ありそうっていうのが伝わってきました。

うちの物件に価値を見出して、ここなら確実に売れると判断してくれて、しっかり売り込んでもらえるという印象を受けましたし、なぜか確信めいたものがありました。

一括査定を利用するのは、最初の窓口に過ぎません。
実際にいろんな会社の担当者さんと会っていくうちに、どこに頼めばいいのか?どんな媒介で契約すればいいのか?
自ずと見えてくると思います。

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