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家の資産価値と売却価格って異なるの?

家の資産価値と売却価格の違いについて、きちんと理解している方はどれほどいらっしゃるでしょうか?

答えに窮してしまう人も結構多いのではないかと思います。

資産価値が公示された評価基準に基づいて算出されるもので、売却価格は市況に応じて変動するもの、といった程度の理解を持っている方はいらっしゃると思いますが、具体的な話になると不明な点が結構あるのではないでしょうか。

さらに、家の資産価値の算出方法、妥当な売却価格の設定といったことになると、ほとんど理解がないのではと思います。

不動産関係の仕事をしている友人がいますが、家の価値は20年も経てばゼロに等しくなるといっていました。他の人からも同様のことを聞いたことがあるような気がしますが、本当にそうなのでしょうか。

以下では、家の資産価値の計算方法と売却価格の設定について解説していきます。

資産価値と売却価格の違い

冒頭に触れたように、資産価値は行政の設定した評価基準、例えば路線価や固定資産税の評価額で決まってきます。

もっと具体的にいえば、不動産鑑定士という不動産鑑定評価の専門家による評価に基づいて公示される固定資産税評価額が決められます。

したしたがって、市況などの変動にはあまり関係なく、その意味では一義的に決められるものです。とはいっても、誰が算出しても同じ金額になるという訳ではありません(詳細は後述)。

対して、売却価格はこの資産価値も参考にしつつ、立地条件や近隣の同じような物件の売却価格に応じて決められます。また、実際の売却にあたっては不動産会社に相談するのが一般的ですが、この不動産会社との駆け引きも多少の影響を及ぼします。

資産価値の算出方法

少し具体的に資産価値の算出方法を見ていきましょう。

家の資産価値は、「固定資産税評価額×評価倍率」によって決められます。評価倍率が変動することはほぼないので、基本的には固定資産税評価額に基づいたものと考えて差し支えないでしょう。

資産価値の算出は、金融機関と不動産会社とで、違いがあります。その結果、算出される資産価値にもズレが出てきます。

金融機関による算出

金融機関による算出では、家の資産価値は建築単価という考えを用いて行います。これは新築時の価値を基準にして、新築から何年経過しているのかという点に注目し、資産価値を求めます。

不動産会社による算出

他方で不動産会社では、法定耐用年数に基づき価値を求めるようになっています。この法定耐用年数とは、行政によって、対象の家が住居としてどのくらいの年数耐えられるかを法的に示したものです。

以上のように、金融機関と不動産会社とでも異なる算出方法を用いているので、資産価値の評価額にズレが生じてくるのがわかります。

不動産流通近代化センターによる査定マニュアル

日本の不動産業の健全な発展を支えるという理念を持つ不動産流通近代化センターが作成したマニュアルには、以下のような査定基準が記載されています。

これは家の築年数と査定価格ポイントを示したものです。

築年数査定価格ポイント
1年+13.5
2年+12.0
3年+10.5
4年+9.0
5年+7.5
6年+6.0
7年+4.5
8年+3.0
9年+1.5
10年0

このマニュアルによれば、築10年で査定価格ポイントは0になっています。

冒頭に触れたように、よく「築20年で家の価値は0になる」と言われますが、そう言った通念よりも10年も早く0になるという見解もあるのです。

もちろんこれだけで全ての家の価値に当てはめることはできませんが、大きな指標ともなっているので、注意する必要はあります。

売却価格の設定

では売却価格は、どのように設定されるのでしょうか。

結論から言えば、売主が最終的には設定することになります。
とは言っても、通常売主が不動産情報に精通していることはあまりありません。不動産の専門家である不動産会社などに相談しながら決めていくことになります。

不動産会社が売却価格を決める一般的な流れは、売却しようとしている家の近隣で、近い面積をもち、同様の立地条件をとなっている家を探して、その家のこれまでの売買実績、つまり成約事例に基づいて設定するようになっています。

この成約事例に基づきつつ、対象の家に特有な条件を加味して売却価格を決めていきますが、参考とした過去の実績の金額の前後10%ほどを振れ幅として、自分の家の売却金額を決めていくケースが多いです。

成約事例の他に売却価格設定に影響する項目をあげると、公示価格、路線価、また近隣の相場といったものが挙げられますが、不動産の仲介業者さんのインタビュー記事などを見ていると、売主の自分の家に対する「思い入れ」という点も重要となっているようです。

つまり、売主が自分の売る家に対してどれほどの価値を見ているか、その面を売却価格に反映させることも、不動産営業の重要な仕事になっているようです。

納得できる金額で売却する

以上、家の資産価値と売却価格の違い、資産価値の算出方法と売却価格の設定について紹介してきました。

資産価値は公示内容に基づいて割と一義的に決まってくるものですが、売却価格はより複雑な仕組みで決められるようになっています。

実際に自分の家を売却する際には、上記のような特徴や仕組みを理解して、納得のできる売却金額を設定しましょう。

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