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国内居住者の海外不動産の売却と非居住者の国内不動産の売却

最近の報道によって、タックスヘイブンという言葉が注目されました。租税回避と言われる用語ですが、多くの富裕層が利用していることが批判に晒されました。庶民からすれば関係ないような話ですが、これほど多くの海外資産を保有している日本人もいるのだと驚いた方もいたのではないでしょうか。

私の知人から聞いた話では、不動産取引をしている人の間でステータスとなるのは、鎌倉・葉山、もしくは海外に不動産物件を持っているということらしいです。そういったステータスの獲得も海外不動産を所有する背景にないっているのかもしれません。

その海外にある不動産ですが、売却した時にはどのような仕組みで税金が課せられるのでしょうか。
また海外に住んでいる人が国内の不動産を売った時には、どのような税金処理になるのでしょうか。

以下ではこのような事例について解説していきましょう。

日本に住んでいる人が海外不動産を売った時に課せられる税金

海外に所有している不動産で得られた所得は、その国の税金の法律に従って支払うものと思っている人もいるかもしれませんが、実は国内の不動産と同じように課せられます。

つまり、日本と不動産の所在国の両方で所得税が課せられます。このままでは二重課税となって具合が悪いので、これを調整するために外国税額控除制度という制度が設けられています。

具体的には、以下のような計算式が当てはめられます。

控除限度額=年間税額×国外所得割合(国外所得/全世界所得)

確定申告の時に、上の計算式によって算出された金額を申告すれば、所得控除の扱いを受けることができます。

海外に住んでいる人が国内不動産を売った時に課せられる税金

上に見たように、日本の税金は日本国内の所得だけでなく、海外での所得も対象としています。

一方で、海外居住者は、海外での所得は課税対象にならず、国内での所得にのみ課税がされるようになっています。

つまり、海外に住んでいながら、国内の不動産を売却し、その売却益を得た場合、または国内の不動産を賃貸に出して、そこから収入を得ている場合です。

ただ、海外に住んでいる人が国内の不動産所得を申告することは、たいていの場合申告漏れが予想されます。
その対応策として、購入代金や賃料を支払う人が、一定の割合の金額(10.21%)を徴収して税務署に収める制度、つまり源泉徴収制度が推奨されています。

所得を得る人は、その10.21%を差し引いた89.79%を受け取ります。残りの10.21%の分は、支払いをする国内の人が売買契約が結ばれた月の翌月10日までに税務署に納付する必要があります。

ただし、売買金額が1億円以下で、かつ購入した人が自分の住所用、または親族の住居用の場合は上記の源泉徴収の必要はないとされています。

国外居住者について

国内と国外、どちらもある一定の期間ずつ住んでいる人もいます。

私自身の身近な例ですが、例えば、ある農作物(その人は小麦でした)の研究者の方が一定の期間、日本国内で農薬の開発して、それの試作品ができたら、今度は一定の期間海外の試験場でその農薬を試すという場合がありました。

その人の奥さんは不動産投資を行なっていたようですが、旦那さんの仕事にもついて行って、海外で暮らすことも多かったようです。

こういった場合は、国内居住者となるのか、または海外居住者となるのでしょうか。
居住者とは、原則的にその国内に生活の本拠となる住所を持ち、現在までに1年以上住んでいる人のことを指します。

上の奥さんの例で言えば、海外に住んでいる期間が1年以上にはなりますが、日本国内に生活の本拠を置いていますので、海外居住者とはなりません。したがって、1年ほど海外に住んでいるとしても、海外でも国内でも、不動産所得があった場合には、両方の国の課税対象となります。

この点は少し複雑ですが、海外居住者か国内なのかで課税額が変わってくるので、注意が必要です。

海外所有の不動産に対する評価

海外に不動産を所有する場合、その合計資産評価額が5000万円を超える場合は、国外財産調書に記載する義務があります。

この時の評価の仕方ですが、その年の12月31日の時価、または不動産鑑定士といった専門家による鑑定評価によってなされます。
または、固定資産税のある国では、その課税評価額に基づきます。

海外不動産の譲渡益について

海外所有の不動産において譲渡益が発生した場合には、申告をする必要があります。

ただ、この譲渡益は海外の場合、外国通貨で取引されるので少し細かな計算方法が設定されています。

海外不動産の譲渡益=不動産譲渡価格(譲渡した日のTTM)—不動産取得価格(不動産取得日のTTM)
※TTM=取引日における対顧客直物電信売相場と対顧客直物電信買相場の仲値

つまり、不動産譲渡による利益から、その不動産を取得するに費やしたコストを差し引いたものが海外不動産の譲渡益となります。

まとめ

以上、海外所有の不動産売却、または海外居住者の不動産売却の注意点などについて見てきました。

固定資産税・都市計画税は変わりませんが、外国税額控除制度は海外不動産を売却する時のポイントとなりますので、覚えておくようにしましょう。

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