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親名義の不動産を売ることはできる?

親や兄弟、夫婦など家族名義であっても、所有者の承諾なしで家や土地を売ることはできません。
名義変更すれば売却できますが、そもそも名義人本人の同意なしでは名義変更もできません。

家族名義・親族名義の土地や家の売却

家族名義の不動産売却で必要なもの
  • 名義人の実印
  • 名義人の印鑑証明
  • 名義人の身分証明書
  • 名義人の住民票

その他に、不動産売却で必要な書類はこちらを参考にして下さい。

印鑑証明や住民票は他人でも役所で取得することができますし、実印も保管場所が分かれば持ち出しもできるでしょう。

ただし、名義人の承諾なしで手続きを進めることは違法になりますし、手続きの際には名義人本人が同席するか、名義人の委任状が必要です。

所有者が亡くなった場合

土地や家の名義人が亡くなった場合、不動産は相続人に相続されます。
相続人が複数名の場合は、人数に応じて平等に相続権が与えられます。

不動産を売却する場合、亡くなった所有者が契約を交わすことができないため、相続人の誰かに名義変更しなくてはいけません。(名義変更するには、相続人にあたる全員の承諾を得る必要があります。)

これは相続登記と呼ばれるもので、法務局で登記申請書を提出することで手続きできます。

所有者が認知症や痴呆症など病気の場合

名義人の売却意思がなければ、土地や家を売ることはできません。

ただし、認知症や痴呆症など判断能力を失ってしまうような病気を患っている場合は、成年後見人の申し立てにより、代理で売却することができます。

また、成年後見人制度を利用して売れたお金は、名義人本人のために使われなくてはいけないため、自由に使うことはできません。
※成年後見人制度とは

成年後見人として申し立てできるのは4親等内の親族で、相続人にあたる全員の承諾は不要です。

具体的に自分から見て4親等にあたるのは、

いとことその配偶者
祖父母の兄弟とその配偶者
祖父母の祖父母とその配偶者
兄弟姉妹の孫とその配偶者
孫の孫とその配偶者

となります。

申し立てに必要な書類
  • 申立書(家庭裁判所で無料でもらえる)
  • 診断書1通(主治医に作成してもらう)
  • 本人の戸籍謄本1通(全部事項証明書)
  • 本人と後見人候補者の住民票又は戸籍附票各1通
  • 本人に成年後見等の登記がされていない証明書1通
  • 本人の健康状態が分かる資料(障害手帳など)
  • 本人所有の不動産の資料(不動産全部事項証明書など)
  • 申し立て手数料(800円)
  • 郵便切手(3000円~5000円程度)
  • 登記手数料(収入印紙2600円分)
  • 鑑定費用(5~10万円)・・・必要な場合は裁判所から連絡あり

鑑定費用とは、本人の判断能力の有無を見極めるためのもので、主治医に依頼して作成してもらいます。
ただ、実際に鑑定の必要に迫られるケースは少なく、全体の1割程度となっています。

親から頼まれて売る

上記以外の例として、親から頼まれて子どもが売るケースもあります。
「売ったお金を子どもにあげたい」という親御さんも多いです。

その場合、事前に親名義→子ども名義へ名義変更が必要です。

親族間の名義変更の場合でも「無償で不動産をあげる」という選択肢はありません。
必ず「売買」もしくは「贈与」として取り引きすることになります。

売買

親族同士で売買契約を交わすことで名義変更できます。
この時、親族だからといって相場よりも安く取り引きした場合は贈与と見なされ、贈与税の対象となります。

贈与

親族だからタダで土地や家をあげましょう。というのが贈与です。
年間110万円以上の贈与があった場合に贈与税がかかります。

生前に贈与した場合、所有者が亡くなり贈与した場合(相続)に比べると税率が上がります。

ただし生前贈与には非課税枠があり、60才以上の親(祖父母)から20才以上の子供(孫)へ、2500万円までの贈与を非課税にできる「相続時精算課税制度」を利用することで節税できます。

親から頼まれて売却を進める場合の注意点

不動産会社選びや内覧時の立ち会い、書類の準備は子どもが代わりにできますが、契約や決算の際には名義人が同席する、もしくは委任状が必要です。

※売りたい不動産がいくらくらいになるのか?一括査定サービスで大まかな金額を調べることが可能です。この場合は委任状などは必要なく、代理の方どなたでも利用することができます。

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