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共同名義の家や土地を売る際の注意点

複数人が所有している不動産(家や土地)は、名義人ごとに「持ち分」といって所有する割合が定められています。

例えば夫婦2人の名義になっている不動産で、それぞれ持ち分が2分の1だった場合。
「不動産全体の半分ずつを所有している」のではなく、「不動産の権利を半分持っている」という意味合いになります。

共有名義の不動産売却について

どんな場合に共同名義になる?

・不動産の所有者が亡くなり、兄弟など複数人が相続した場合
・夫婦で不動産を購入する際に資金を出し合った場合
・親子で不動産を購入する際に資金を出し合った場合

よくあるのが夫婦名義の家や土地で、頭金を妻の独身時代の貯金から出し、出資額の割合を持ち分とするパターンです。
夫のみの名義ではなく、出資した妻も名義に加わり、その割合が夫8割、妻2割の場合。

割合が多い夫の方が、割合の少ない妻の権利を邪魔することはできません。
(夫だけの意志で不動産を売却することはできません。)

共有名義の不動産を売る際には、必ず共有者全員の同意がなければ勝手に手続きを進めることはできないのです。

自分の持ち分だけ売却できる?

自分が所有している持ち分だけを売却することは事実上可能です。

ただ、共有名義の不動産の場合、買い取った側が自由に利用できる訳ではないので、売れにくいのが現実です。
もし売れたとしても、価格は下がります。

実際、自分の持ち分だけ売るというパターンは少ないですが、どうしても売りたい場合は共有物分割協議で全名義人の同意のもと、共有関係を解消する方法があります。

その場合、以下の3つの方法があります。

  1. 現物分割
  2. 持ち分の割合に応じて不動産を分割する方法。
    (土地の上に建物が建っている場合は難しい。)

  3. 代金分割
  4. 売却代金を持ち分の割合に応じて分け合う方法

  5. 価格賠償
  6. 所有者AとBが所有する不動産で、それぞれの持ち分が2分の1の場合で、
    Aが自分の持ち分(2分の1)を売りたい場合。

    BがAに現金で対価を支払う方法

上記以外の方法として、共有名義の不動産を専門に取り扱う業者に買い取ってもらう方法もあります。
離婚などを理由に、自分の持ち分だけ売却したいという方を対象としたサービスです。

実際に売却すると決めた方だけではなく、共有不動産でトラブルとなった場合の相談窓口としても活用されています。相談料は初回に限らず完全無料です。
無料相談について詳しく見る

共有名義とは別に、土地の名義と建物の名義が違う場合については以下の記事を参考にして下さい。

売却時に必要なもの

不動産売却で必要なものは以下です。

不動産の登記済権利書または登記識別情報
土地測量図
境界確認書
共有名義者全員の身分証明書、実印(押印)、印鑑証明書、住民票

売却契約や決済は名義人全員が立会のもと行われます。

売れたお金はどうする?

実際に家が売れた場合は、名義人それぞれが持ち分に応じたお金を受け取ります。
持ち分2分の1なら、売却価格の2分の1を受け取ることになります。

この時、かかった経費も持ち分割合と同じ割合で分けることになります。

必要な対価を受け取らない場合は贈与として見なされ、贈与税の対象となるため注意が必要です。

ちなみに贈与と相続では税率が異なり、贈与税の方が税率が高くなります。
通帳に振込して記録を残すなど、必ず相続による売却であることを証明しましょう。

離婚が原因で売る場合

共同名義の家や土地を売る場合には、共有者との意思疎通が必要です。

離婚が原因で不動産を売るケースも多いですが、必ず離婚前に売却の手続きを済ませましょう。
というのも、相手と連絡が取れなくなったら、売却の話を進めることができないからです。

一方が売りたいと思っていても、共有名義人と連絡が取れなければ、売ることができません。
場合によっては、片方が故意に連絡を絶つケースもあるかもしれません。

所有期間5年以下の場合は税率が上がる

家を売る際に注意したい点がもう一つ。
こちらでも説明しているように、家の所有期間によって税率が異なります。

家を購入して5年以下で売却した場合は所得税や住民税が高くなるので、一概に離婚前に・・・
というのも悩める話ではありますよね。
(※5年以下の場合と5年超えの場合では、倍近くも税率が変わります)

でも離婚するとなった場合、節税のことを考えるより一刻も早く縁を切りたいと思うのが普通なのかもしれません。

うちは購入から6年経過していたので、税率のことは気にせずに済みましたが、たとえ税金が高くなったとしても、とにかく夫とは縁を切りたかったので、すぐに手離していたと思います。

ですが、場合によっては「5年超えるのを待って売ろう」という流れになるかもしれません。

いずれにせよ、お金が絡んでくるので勢いで決めてしまうのではなく、共有者同士しっかり話し合い、検討した上で決めるのがベストです。

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