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家の売却の際に土地境界確認が必要な理由

家を売却する際には、さまざまなトラブルがつきものですが、土地境界にまつわるトラブルほど頻繁なものはないでしょう。

その多くの理由が、登記台帳に記載された内容と、実際に計測した状況が異なっている場合となっています。

実際に、祖父の所有する不動産相続の際に登記台帳を確かめたところ、現状とかなりの行き違いがありました。

計測された時期は40年ほど前になりますので、計測する機器や手法に違いが現在とはあるかもしれませんが、あまりの違いに手続きも難航したことがありました。

以下では家を売却する際に、土地境界を確認する必要性、言い換えれば確認するメリット、さらにその際にかかる費用などを解説していきます。

確認の仕方

上に触れたように、土地境界と実際の状況に行き違いがある場合は少なくありません。

通常はこれで問題ないかもしれませんが、家を売却するとなると取引の妨げになることが考えられます。そこで土地境界の確認が必要になるわけですが、実際、どのように確認されるのでしょうか。

一般的に推奨されている方法は、問題となっている土地境界区域の隣家のものが立会い、実際に測量してそれを確認し、その後に関係者が筆界確認書に実印を押印するという方法です。

問題になっている土地境界が単なる路地ならそれで完了できますが、公道に面している場合は行政の担当者も立ち会いに加わる必要があります。

土地境界の種類

ここまで、土地境界という用語を使ってきましたが、これには以下の2つの意味があります。

  • 筆界
  • 所有境界

実はこの2つの用語はかなり異なった意味合いを持っており、これを把握しておかないと、土地境界の確認、確定ということの具体的な意味を取りこぼすことになります。

筆界とは

筆界とは、一筆の土地のことで、隣家との境を示しており、法的な意味での境界とされています。したがって隣家同士が納得しあっても、この筆界で定められた境を変更させることはできません。

所有境界

他方で所有境界とは、隣家同士の合意を経て定められた境を言います。

筆界と所有境界は、明治時代初期に行われた地租改正において、一筆ごとに誰が所有しているかの境界を定め、それを元に租税の徴収を行ったものなので、当然一致していて良さそうなものです。

しかし実際には、所有範囲の一部に納税義務が発生したり、取得してからある一定の時期には時効が成立するため、2つは一致するものとは限らなくなっています。

土地境界確認にかかる費用

これまで説明してきた土地境界の確認には、土地家屋調査士の調査が必要となります。

家を売却するにあたっては、通常、不動産会社に依頼することがほとんどなので、その会社が鑑定士を選別するようになっています。もちろん売主自身が選んでくることも可能で、その際には土地家屋調査士会の窓口から依頼することになります。

上にあげた隣家同士の立ち会いのもと行われるケースでは、一般的な測量費用として、35〜40万円が相場となっています。

他方で、行政の立ち会いまで必要になってくる官民立ち会いの場合には、60〜80万円と、倍近くの費用が必要になってきます。

もちろんこれらは平均的なものですので、それぞれのケースによってはさらに費用のかかることもあるので、注意をしなければなりません。

費用が高額になるケースとして考えられるのは、

  • 土地の形状が複雑に入り組んでいるケース
  • もともと隣家同士の間に問題を抱えているケース
  • 非常に広い面積のケース

となっています。

いずれも、測量する期間が比較的に長くなり、その分の器材費や人件費がかかることが高額になる理由となっています。

費用の負担について

家を始め、不動産物件を譲渡する場合には、さまざまな費用がかかってきますが、それぞれを買主と売主のどちらが負担するかも、よく問題にされるものです。

土地境界確認の費用について言えば、買主、売主、どちらかという一般的なルールはなく、取引ごとに相談して決めるようになっています。

その際にも、どちらかの全額負担にするか、割合を決めて負担し合うかなど、詳細を事前に詰めておかないと、後々問題の起きる火種となりかねないので、しっかりと話し合いをすることが大切になります。

ただし、買主が売主に対して売却のお願いをするときには買主の負担になるときもありますが、売主が自ら売却物件として市場に出しているときには、やはり売主が大抵は費用負担することが多い印象です。

土地境界の確定までにかかる期間

もちろんケースバイケースになりますが、一般的に土地境界の確定までにかかる期間は、3〜4ヶ月となっています。

この期間に含まれるのは、測量の依頼から実測、隣家の立ち会い確認、境界の確定、書類作成までといった一連の行程です。この工程の中でも、期間の要するものとしては隣家の立ち会いがあげられます。

これは隣家の関係者が増えれば増えるほど日程調査が難しくなるためで、その日程調整の期間も日数がかかりますし、立ち会い日時が遅くなれば、それだけ書類作成までの期間も遅くなることになります。

確認するメリット

以上、土地境界確定についてその確認方法やそれにまつわる費用、期間を見てきました。

上の内容を読んでもらえればお分かりいただけるかもしれませんが、土地境界確定をすることによって、以下のようなメリットが考えられます。

  • 取引のスムーズな進行
  • 隣家同士のトラブルの回避
  • 買手側の安心

確かに費用を見ると二の足を踏んでしまうかもしれませんが、後々のトラブルを想定してしっかりと確認をしておくことをおすすめします。

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