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家の住み替えと住宅ローンの組み替え

慣れ親しんだ家を売却するタイミングというのは、誰しも頭を悩ますことでしょう。

子供が大きくなってきて手狭になったり、築年数がかなり経ってきたために欠陥が出てきたり、または高齢になった親と同居するためにと、いろいろな理由が考えられます。

付き合いのあった不動産会社の人と話をしていたら、不動産市場が最も動くのは、やはり2~3月頃で、次には11~12月頃と言っていました。

このような時期は学生が入学のために上京してきたり、転勤が決まったりするシーズンとタイミングと重なるので、それらが住み替えの第一の理由となっているのがわかります。

以下では、家を売却する、または住み替える時のタイミングや注意点などを解説していきます。

家の売却と購入の順番

冒頭に挙げたように、住み替える理由は様々でしょうが、住み替えが決まったら、まず決めたくなるのが住み替え先ではないでしょうか。

駅近がいいのか、スーパーが近くにあるのか、間取りは希望にそうものがあるのか、外から見た印象はどのように見えるのかなど、想像を膨らませたり、いろいろな物件情報を当たってみると思います。

しかし、優先的に決めなくてならないのは売却の方です。

下に述べるように住宅ローンの問題もありますし、売却の目処がある程度たってから住み替え先を検討するのが良いでしょう。

ただ、住み替え先が中古物件になるのか、新築購入になるのかでもタイミングは変わってきます。
中古になる場合は先方と交渉しなくてはならないので、その時間を考慮しなくてはなりませんし、交渉が順調に進んでいても先方の都合でご破算になることもあり得ます。

対して新築購入の場合は原則的には中古ほどの難しい交渉はないので、購入にあたって予想外の多くの時間がかかることを想定しなくても大丈夫でしょう。

住宅ローンの組み替え

住み替えを検討している時に、一番優先的に考えなくてはならないのが住宅ローンの問題です。

もし今住んでいる住居のローンが完済しているなら問題にはなりませんが、残額がある場合にはその分をどう処理すべきか頭を悩ますでしょう。

基本的にはローン完済を行ってから、新しい住居のローンを組み直すという流れになります。その上で、今の住居を売却して得られる金額を元手に、新たな住居のローンを組み直します。

例えば今の住居の売却金額が1500万円で、ローンの残額が2000万円の場合、不足分の500万円は現金を用意して返済しなくてはなりません。

ただ実際にこのようなケースで、500万円と言った大金を現金で用意できる人は限られています。

そこで利用されるのが買い替えローンです。このローンでは、上記のような不足分を、新しいローンに組み込んで返済していくことが可能になります。

買い替えローンについて

通常の住宅ローンでは、融資が行えるのは住居の価値(担保価値)の範囲内となっています。

一方買い替えローンでは住み替え先の物件の価値に対して1.5〜2倍といった、かなり高い金額まで融資を行ってくれます。

買い替えローンは、どこの金融機関でも実施しているというわけではなく、限られたところだけが行っています。とはいってもメガバンクであるみずほ銀行も行っており、地域に限定された地方銀行ばかりが行っているわけではないので、それほど心配はありません。

仕組みについても、それぞれの金融機関によって少しずつ異なっています。ただ共通して言えるのは、通常の住宅ローンに比較して審査が厳しいということです。

物件の担保価値以上の融資を行うわけですから、より厳密な審査を行い、返済能力を判断しています。

買い替えローンについては、以下の記事でも詳しく説明しています。

仲介業者の扱いについて

可能であるならば、購入と売却の仲介業者は同じところにした方がメリットがあるでしょう。

というのも、購入と売却のタイミングを調整しやすいという点が挙げられます。

別々の仲介業者に依頼した場合、それぞれと相談し、個別に調整しながら、最終的には売却と購入に最適のタイミングでことが進むようにしなくてはなりません。

一方で仲介業者が同じであれば、こちらの事情をよく理解してくれているので、調整もスムーズにいくはずです。

ただ元の住居と新しい住居が遠く離れているときは、この限りではありません。
売却はいいのですが、購入については地元の業者に相談した方が、物件情報の豊富さであったり、その土地ならではの事情などを熟知しているので、購入者にとってメリットは大きいでしょう。

レインズという不動産売買に関する情報を一元的に管理しているシステムが全国の物件データを公開していますので、普通に考えれば、売買において地元業者が有利とは考えにくいでしょう。

しかし、物件の具体的な情報というのはなかなかレインズには反映されにくいですし、そもそもレインズに登録される前に優良物件は売れてしまうこともあります。地元業者に依頼する理由はこういった点にあります。

無料一括査定サービスの利用

家の売却、住み替えについて、タイミングの問題や注意点などを見てきました。

特に購入と売却のタイミングについては難しい問題となっていますので、上に挙げたように、なるべく同じ仲介業者に依頼して、自分の状況に最もふさわしいタイミングを示してもらうようにしましょう。

一番優先的に考えたい元の家の売却ですが、以下のような無料一括査定サービスを利用すると、一度に複数の不動産会社へ見積もり依頼できるので便利です。

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