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離婚で家を売却する場合の財産分与は?

離婚の際に住宅問題を巡る夫婦間の協議で頭を悩ませる方も多いのではないでしょうか。
夫婦2人の名義で家を所有していたり、夫婦2人で債務を負っていることも多いですよね。

住宅ローンに関しては2人の名義ででローン契約している場合もありますし、我が家みたいに夫が債務者で妻が連帯保証人になっている場合もあります。

このような場合、離婚しても住宅ローンの債務・保証人としての義務は継続してしまいます。住宅問題を巡る財産分与は、どのように解決すればいいのか見ていきましょう。

ローン付き住宅の財産分与について

ローン付き住宅の財産分与を考える場合、まずは残っているローンの金額を確認することから始めます。

次に、不動産査定で現在の家の売却価格を知り、その金額がローン残債よりも上か下かを明確にします。

ローンが残っている住宅の財産分与については、以下のようにパターンが2つあります。

  1. 住宅の価値>ローン残債(アンダーローン)
  2. 住宅の価値<ローン残債(オーバーローン)

不動産の評価額とローン残債を確認する

1.アンダーローンの場合

例えば家の売却価格が2000万円であるのに対して、ローン残債が1500万円だった場合。

売却価格でローンを完済できるので、結果として500万円の現金が残ります。
つまり500万円の価値があると判断できて、これを夫婦で2分の1つず分配することになります。

売却する

分配する方法でもっともポピュラーなのが不動産売却です。
この場合は売却益でローンを完済し、500万円を2人で分けて250万円ずつ受け取るということになります。

どちらかが住み続ける

売却ではなく、どちらか一方が自宅に住み続けるとなった場合。
夫が住み続けるのであれば、500万円の価値のある家を所有することになるので、妻に250万円を支払う必要があります。

売却すれば、売ったお金を分けることで解決しますが、どちらか一方が所有するとなると、所有する側がお金を捻出して相手に支払わなくてはいけません。
貯蓄が全くないのであれば、第三者からお金を借りる、もしくは分割払いになりますよね。

分割払いになる場合は、トラブル防止のために支払い金額や支払い期間などを明記した離婚協議書や強制執行力のある公正証書を作成しておきましょう。

どちらか一方が住み続ける場合は、住宅ローンも残ります。
もし債務者である夫がローンの支払いを滞った場合、売却価格の方がローン残債を上回れば、連帯保証人の妻に請求されることは考えにくいでしょう。

ただし、年数が経過して不動産評価額が下がりオーバーローンに変わってしまう可能性もあります。その場合は妻にも請求の連絡が来るということになります。

連帯保証人である限り、別れた夫と関係が続くようで嫌悪感がありますし、何より滞納したらこちらへ連絡が来るという恐怖もあり、私はこの状況だけはどうやってでも避けたいな。と思いました。

離婚を機に家を売ることにした
※我が家の家売却に向けての体験談です。

2.オーバーローンの場合

売却価格が1000万円で、ローン残債が1500万円の場合。
売却益でローンを完済することができません。

そのため家を売っても手元に残るお金は0円です。
むしろ、どこかからお金を捻出しなければローンが残ってしまう状況です。

オーバーローンの場合は、不動産に対して価値がないと見なされ、債務者と連帯保証人それぞれが、引き続き債務責任を負うということになります。つまり分配する財産がないということです。(貯蓄があり資金の持ち出しで完済できる場合は、財産全体と相殺して財産分与を計算することもできます。)

連帯保証人から抜けることはできない?

売却が難しいからという理由で、夫が住み続けて妻が出ていく場合。
不動産には価値がないということで、分配できる財産はありません。

よって、アンダーローンの時のように夫が妻に支払う必要もありません。
また、離婚するからといって、妻は連帯保証人から無条件に抜けることはできません。

金銭的なやり取り(分配)がないのはもちろんのこと、債務者や連帯保証人も継続されることになるのです。

自分が住む家のローンを支払う夫はいいですが、連帯保証人の妻は「自分は出ていくのに何の恩恵を受けることもできない。それなのに債務だけが残る」という不満が出てくるでしょう。

保証人を別に立てたり、新しく住宅ローンを借り替えたり、銀行との交渉で保証人から外れることもできなくはありませんが、外してもらえる可能性は限りなく低いようです。

オーバーローンだけど、どうしても売りたい!という場合は任意売却という方法もあります。
任意売却についてはこちらの記事を参考にして下さい。

売却する訳でもなく、どちらかが住む訳でもなく、離婚後そのままにしておくという選択肢もありますが、先々に元相方と連絡が取れなくなる可能性もあるので、離婚時に必ずどちらか一方の名義にしておくのが安心です。

なぜかというと、共有名義の不動産を売却したいと思った時には、必ず全ての名義人の同意が必要になるため、音信普通だと売ることさえできなくなってしまうからです。

住宅を巡る財産分与の問題で頭を抱える方も多いです。

中には土地と建物が別々の名義になっていたり、義父が名義に加わっている場合は、話が余計にややこしくなってくるので、その場合は弁護士など専門家のアドバイスを受けるのがいいでしょう。

まとめ

  • 財産分与の請求は離婚が成立してから2年間しか認められていません。
    離婚後のトラブルを避けるためにも、あらかじめ離婚協議書や公正証書を作成しておきましょう。
  • 住宅ローンは負の財産となり、どちらか一方の名義で住み続けるにしても、債務者や保証人の名義は変わりません。
  • オーバ―ローンの場合は通常の売却はできませんが、任意売却という方法もあります。

不動産会社1社の査定結果でオーバーローンになってしまって絶望してしまうケースもあると思います。
でも諦めるにはまだ早過ぎます。

うちもそうだったのですが、最初の不動産屋さんではオーバーローンとなり消沈していたのですが、不動産の一括査定で複数の不動産屋さんに見積もりをお願いした結果、最終的には「売却価格>ローン残債」となり、無事に売却益でローン完済することができました。

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