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土地の名義と建物の名義が違う場合の不動産売却はどうする?

我が家が家を購入する際に、私の独身時代の貯金と私の両親の融資で頭金を支払ったので、夫と私の共有名義で購入しようと考えていました。

土地と建物の名義を別にすると後々厄介ですよ~とハウスメーカーの方から言われて、その時は特に深堀りすることもなく、言われるままに土地付き建物として、それぞれの持分を決めて契約を交わしました。

家の売却についていろいろ調べていると、やっとその時ハウスメーカーさんが言われていた意味が分かりました。
名義がバラバラだと、さまざまな問題が発生してスムーズに売却できないケースが多いです。

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土地・建物の所有者がそれぞれ自由に売ることができる

極端な話、土地の名義人は建物の名義人の許可がなくても土地を売る権利があります。
そもそも家が建っていて自由に使うことができない土地を買おうと思う人はいないとは思いますが、法律上不可能ではありません。

その逆も同様で、建物の名義人は土地の名義人の許可がなくても建物を売る権利があります。

でもこの場合も、実際に建物だけ購入したいと考える人はいないですよね。
土地の所有者が別の人なら、住人に地代家賃が請求されることも考えられます。

土地も建物も名義人がそれぞれ自由に売ることができますが、売れない可能性が高く、もし売れたとしても相場よりもはるかに安くなります。

離婚を機に売る場合

離婚の際に不動産問題で揉めるケースが多いです。

土地と建物の名義人が違う場合(これは共同名義でも同じですが)それぞれの同意が得られないと不動産を売却することができません。

離婚等で協議していたり、既に別居中の場合は相方の同意が得られないという可能性もあります。
その場合は売却することができないので、解決するには訴訟を起こさなくてはならないという厄介な事態に発展することも。
※共有名義の不動産を売る場合については以下の記事を参考にしてください。

土地と建物はそもそも価値が違いますし、年数が経過すると建物自体は価値がないと見なされます。
建物だけが売れたとしても、相場よりも安くなる上に、築10年を超えるような中古住宅なら手元に残る現金があるかないか?という状態にもなるでしょう。

夫婦の場合は共有財産として見なされるので、例え名義が違っていても土地と家の売却価格をトータルで折半できますが、家を精算する前に離婚した場合は、価値がなくなる建物を所有している側が当然不利になりますよね。

家の問題はなんとなく面倒だし、離婚して落ち着いてから考えよう・・・という方もいらっしゃるかもしれませんが、名義が違う場合は必ず離婚前に精算するべきです。

共有名義の場合も、離婚後連絡が途絶えてしまい、話が進まない可能性もあるので離婚前に必ず話を付けておきましょう。

土地が親名義で建物が子ども名義の場合

土地が親名義で、建物が子ども名義というのもよく見られるケースです。
この場合もそれぞれの所有者の意志で売却が可能なので、土地や建物を個別に売ることはできますが、弊害も多いです。

こんな場合はどうなる?

例えば土地の所有者である父親が亡くなった場合。名義変更を済ませていなくても、所有者が亡くなった時点で相続が発生します。

相続人の数によっても持分が変わってきますが、例えば配偶者(母親)が健在な場合は2分の1が母親へ、その他に相続権のある子2人(仮にAとB)がいた場合は、AとBがそれぞれ4分の1の持分となります。
建物の所有者は子Aとします。

上の例で言うと相続により土地の所有者が3人になります。

母親が土地を売りたいとなった場合、AとBが売りたくないということであれば、土地全体を売ることはできません。

ただし、母親の持分の2分の1に関しては売買可能です。

とはいえ、購入者からすると土地の半分と建物を自由に使うことができない不動産となるため、価格をグっと下げるなど何かしら大きなメリットがない限り売ることは難しいでしょう。

事務的には可能な手続きであっても、実際に売るには弊害が大きいと言えるでしょう。

ちなみに、母親が亡くなった場合はAとBが母親の持分2分の1を折半することになります。つまり、自動的にAとBが2分の1ずつ土地を所有(共有)することになります。

上の例で、更にAが所有する建物の住宅ローンが残っている場合。土地にも必ず抵当権が付いているため、ローン完済して抵当権抹消をしない限り土地を売ることすらできません。




土地・建物を単独所有にするための名義変更

基本的に土地と建物は単独所有が望ましいと言われています。
建物所有者のAの名義に統一するのがベストなので、一般的には土地の所有者である母親とBから持分を買い取る方法がスムーズです。

売買契約を交わすことで、母親とBには売却代金が支払われますし、Aは名義が統一することでトラブルの心配もなくなりスッキリします。

ただ、買取の資金を一括で用意できれば問題ないのですが、自己資金からすぐに用意できないとなると問題です。
通常、このような身内間売買の際に銀行は快く融資してくれません。
(誰でもOKという訳ではありませんが、場合によっては民間のローン会社で融資を受けることが可能です。)

名義人が違う場合、まずは名義人同士がしっかり話し合い解決しなくてはいけません。
ですが、利害関係が発生したり感情も入り話がうまくまとまらないことも多いです。

こういった場合の最善策というのは、ケースバイケースです。
弁護士や司法書士、税理士などの専門家に間に入ってもらうのが安心かもしれませんね。

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