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家を売る時にかかる税金について

家や土地など不動産を売った時の所得は「譲渡所得」といいます。
購入時よりも高く売れた場合は、譲渡所得があるため所得税や住民税がかかります。

逆に、購入価格よりも安く売れた場合や、売却にかかった費用を差し引くと利益が出なかった場合は、譲渡所得がないということになり税金はかかりません。

損しないための税金の基礎知識

他の収入と分けて税金計算

譲渡所得は「分離課税」といって給与所得など他の収入と分けて税金を計算し、確定申告は他の所得と一緒に行うことになります。

売却したら確定申告が必要

家を売却した場合は、利益の有無に関わらず必ず確定申告が必要になります。
利益を得た場合は納める税金が決定し、納付する義務があります。

もし利益が出なかった場合は確定申告することで所得税の還付を受けることができます。

確定申告しなかった場合はどうなる?

登記の移動があった場合、法務局から税務署に必ず情報が伝わります。
そのため、確定申告していない場合には「譲渡所得の申告についてのお尋ね」等の題目で、必ず通知が届きます。

本来納めるべき税金を納めていない場合は脱税になり、追徴課税(罰金)や延滞金の支払いを求められる場合もあります。

また、利益を得なかったからといって申告しなければ、還付されるものもされないので、損することになります。

どちらにしても、家を売った場合には必ず確定申告しましょう。

家の売却には下記の2パターンあります。

  • 購入時の価格より高く売れる
  • 購入時の価格より売値が安くなる
  • それぞれ、確定申告した場合の税金や特例についてみていきましょう。

    買った時より高く売れた場合

    家の売却で利益が出たら所得税、住民税がかかりますが、条件によって特別控除を受けることができます。

    3000万円特別控除

    住居として住んでいた不動産の売却で譲渡所得が3000万円以下の場合、所得税が免除されます。

    3000万円特別控除の条件
    • 所有者が住んでいる、または住んでいたことのある不動産(土地・建物)であること
    • 特例を受ける目的で入居した場合や、住まいとは別に所有する別荘は対象外。

    • 売る相手が配偶者や親族や直系血族、内縁関係者など特別な関係者、またはその親族でないこと
    • 離婚に伴う財産分与の場合は、離婚後の譲渡になり配偶者への譲渡とはならないため、適用される。

    • 居住していない場合は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までの譲渡であること
    • 単身赴任で所有者が家族と離れて暮らす場合や、災害などを理由に居住していないケース。

    • その他の課税特例の適用を受けていないこと
    • 買い換え特例や収用交換などの特例を受けている場合は適用されない。

    • 譲渡した年の所得で住宅ローン控除の適用を受けないこと
    • 買い換え等で、新しい住居で住宅ローンを組んだ場合、特例を受けた翌年・翌々年に住宅ローン控除の適用を受けることができない。

    • 譲渡した年の前年・前々年に同じ特例や買い換えの特例を受けていないこと
    • 3年に1回までの適用となる。

    10年超所有軽減税率の特例

    では、譲渡所得が3000万円を超えてしまった場合はどうなるのでしょう?

    もちろん所得が3000万円を超えると、3000万円特別控除は適用されませんが、10年以上その家を所有していた場合は、「軽減税率の特例」を受けることができます。

    ※それぞれの条件をみたしていれば、3000万特別控除と併用が可能

    譲渡所得額所得税住民税合計
    6000万円以下課税譲渡所得×税率10.21%課税譲渡所得×税率4%14.21%
    6000万円超え(課税譲渡所得-6000万円)×税率15.315%+600万円(課税譲渡所得-6000万円)×税率5%+240万円20.315%
    軽減税率の特例適用の条件
    • 所有者が居住していること
    • 以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ること

    • 売った年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること
    • 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
    • 買い換えや交換特例を受けていないこと
    • 売る相手が配偶者や親族や直系血族、内縁関係者など特別な関係者、またはその親族でないこと


    所有期間が10年未満の場合はどうなる?

    家の所有期間が10年未満の場合はどうなるのかというと、売却した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって税率が変わります。

     所得税住民税合計
    5年以下の場合
    (短期譲渡所得)
    30.63%9%39.63%
    5年超えの場合
    (長期譲渡所得)
    15.315%5%20.315%

    住宅の買い替え特例

    家を売って新しい家に買い換えた場合、一定の条件を満たしていれば譲渡所得に対する課税を繰り延べることができます。

    具体的には、売却価格から新たに購入した住宅価格を差し引き、残った金額にのみ課税されるのがこの特例です。

    ※買い換えで新しく購入した家を売却すると、繰り延べさていた税金に対しても、改めて請求が来る。
    ※3000万円特別控除や軽減税率の特例と併用して適用されない。

    買い換え特例適用の条件
    • 所有者が居住していること
    • 以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ること

    • 譲渡した年の前年・前々年に3000万円特別控除や軽減税率、譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと
    • 売った家と買い換えた家は日本国内のもので、売った家については収用などの特例を受けていないこと
    • 売却価格が1億円以下であること
    • 売った人の居住期間が10年以上であること。また売った年の1月1日において所有期間が10年以上であること
    • 買い換える建物の床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以上であること
    • 売った年の前年から翌年にかけての3年の間に買い換えの家を購入すること
    • 新しく購入する家ば耐火建築物の中古住宅の場合、購入日より25年以内に建築された建物であること
    • 売る相手が配偶者や親族や直系血族、内縁関係者など特別な関係者、またはその親族でないこと

    買った時より安い金額で売れた場合

    購入金額より売値が安かった場合はどうなるのかというと、
    当然、譲渡所得がないため、税金はかかりません。

    「それなら確定申告しなくていいの?」

    となってしまいがちですが、実は「譲渡損失の繰越控除制度」といって、所得税の還付を受けることのできる特例があるのです。
    該当する場合は確定申告しなければ、この還付を受けることができません。

    具体例を挙げると、3000万円で買った家を2000万円で売って1000万円の損失となった場合、損失の1000万円が給料と損益通算することができるため、確定申告することで損失の1000万円に対して税金が戻ってくるのです。

    1回で控除しきれなかった損失分は、売却の年の翌年以降3年間繰り越して控除できます。

    ※この特例は家を売っただけでも、買い換えでも、どちらでも適用されます。

    譲渡損失の繰越控除制度の適用条件~売却だけの場合~
    • 所有者が居住していること
    • 以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ること

    • 売った年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていること
    • 売った家の売買契約日の前日に、10年以上の住宅ローン残高があること
    • 家の売却価格が住宅ローンの残高を下回っていること
    譲渡損失の繰越控除制度の適用条件~家を買い換えた場合~
    • 所有者が居住していること
    • 以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ること

    • 売った年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていること
    • 売る年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間、日本にある住宅で床面積が50㎡以上である家への買い換えであること
    • 新しい住宅を購入した翌年の12月31日までにそこに居住すること
    • 新しい住宅を購入した年の12月31日の時点で、10年以上の住宅ローン残高があること

    家の査定額が思ったよりも安くて落ちこんでいる・・・
    という方でも、この制度で少しは救われるはずです。

    その年に支払っていた税金が戻ってくるわけですから、これは確定申告しない訳にはいきませんね。

    売却で損しないためには!?
    • 売値に関わらず、必ず確定申告する
    • 買った時より高く売れた場合は税金がかかるが、条件によって控除を受けることができる
    • 買った時よりも安く売れた場合は、税金が戻ってくる
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