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住宅ローンが残った場合は家を売ることができるのか?

住宅ローンが残っている状態で家を売る場合はどうなるのか?
私自身が一番気になっていたことです。

売却を考えた時に、残高が1620万円も残っていました。
債務者は旦那でしたが、私が連帯保証人になっていたこともあり妙に心配で、これについても徹底的に調べました。

ローン完済しなければ売却できない

我が家のようにローンの残債がある場合、売却価格で相殺できれば全然問題ありません。
ただ、残高よりも安い査定額となった場合は、どうにかお金を調達してローン完済しなければ売ることはできません。

家の査定額が住宅ローンの残債よりも安くなった場合、オーバーローンといって、売却しても得るお金がないので、このままでは完済することはできません。

足が出た分をどうにか工面して完済しなければ家を売ることはできない・・・
つまり、自己資金から足りない分を持ち出しするということになります。

最初の不動産屋さんの査定額は1430万円。
ということはローンを完済するには190万円をどうにかして支払わなければいけません。
それプラス、諸費用もかかる・・・。

貯金もあったので、正直全く払えないという金額ではなかったのですが、離婚して子ども2人と自分だけの生活を考えると、できるだけ手元にお金を残しておきたかったのです。
しかも、手離す家にお金を使いたくないというのが本音でした。

最低でもマイナスにならないように売れないものか?
頭を悩ませました。

いろいろ調べていると、家を売るためには抵当権抹消の手続きが必要ということを知ります。

抵当権抹消の手続き

家を購入する時に金融機関で住宅ローンを組む場合、その家に抵当権を設定します。

抵当権とは、万が一ローンが返済できなかった時の担保のことで、お金を貸している金融機関にとっては保険のような存在です。

返済が滞った場合は、対象となる不動産を競売にかけて、貸したお金を回収することができるのです。

抵当権がついた家は事実上売ることはできるのですが、抵当権が付いた状態では買主が見つからないのが普通です。

というのも、所有者が変わっていたとしても、抵当権が付いている限り競売にかけられる可能性があるからです。
そんなの買主からすると、ヒヤヒヤするから当然といえば当然ですよね。

そのため通常、売却の際には抵当権抹消の手続きをします。
ではどうやったら抵当権が抹消できるのか?ですが、これはローンの完済しかありません。

売却したお金で完済できればいいのですが、それでは賄えず自己資金を持ち出ししなくてはいけないとなると、我が家のように二の足踏んでしまう方も多いと思います。

心の声:やっぱり完済しないと売れないのか・・・(血涙)

残債に対してのローンは組めるのか?

そこで気になったのが、

「売却価格<残債」つまりオーバーローンとなった場合、オーバーした部分に新たにローンを組めるのか?

ということです。

我が家の最初の例で言うと1430万円-1620万円=-190万円となった場合、
-190万円に対してローンが組めるのか?というのも調べてみました。

結論から言うと、これは難しいみたいです。
なぜかというと、担保になるものがないからです。

今まで金融機関は家を担保にお金を貸してくれていたのですが、それを売却する訳ですから、よほど新たに担保の対象となるものがないと難しいのです。

普通に考えると当たり前ですが、ちょっと期待してしまった自分が情けない・・
やはり、どうにかお金を工面して完済するしかなさそうです。

完済が無理だから住み続ける

それができなければ、残債を減らすために、ローン返済を続けながら住み続けるという選択肢もあります。

我が家も一時期、旦那一人で住み続けて返済を続けてもらうことも検討しましたが、万が一返済が滞った場合は、連帯保証人の私に火の粉が飛んでくる・・・ということで止めました。

離婚するのに、いつまでも繋がっているのも嫌ですからね。

任意売却を利用する

ローンを完済できないけれど、どうしても家を売りたい・・・
となった場合の最終手段として、競売もしくは任意売却を利用する方法があることが分かりました。

競売

住宅ローンの返済が3ヶ月以上滞ると、金融機関は裁判所を通して強制的に対象となる不動産を売り、その売却金額からローン残高を回収する「競売の手続き」をします。

そうなると自分の意志とは関係なく、あっという間に売却の話が進んでしまいます。

また、競売の落札価格は一般的な相場価格の5割~7割程度に設定されます。
売れ残ってしまえば、最終的に8割前後まで価値を下げられてしまいます。

競売にかけられた家はただでさえ落札価格が安いので「売却価格<ローンの残債」となる可能性も高く、そうなるともちろん借金が残ってしまうことになります。

そして、競売で落札されてからの猶予期間は6ヶ月間。
(場合によってはそれより短くなってしまう場合もあります。)

その間に出ていくことができなければ、強制的に家財を運び出されて追い出されることにもなるのです。

しかも競売にかけると、新聞やチラシに物件情報が写真も含めて大々的に掲載されるので、分かる人には全て分かってしまいます。

これはかなりツライですよね。
離婚だけでも恥ずかしいのに、更に競売にかけたなんて・・・
絶対に知られたくないって思いました。

任意売却

不利になることだらけの競売なので、できればこれだけは避けたいところですよね。
そこで利用されるのが任意売却です。

任意売却ならじっくり金融機関と話し合いの場を設け、少しでも損をしない条件での売却が可能です。

また、気になる売却後の残債についても、計画的に返済できるよう交渉することもできます。

ローンの残債よりも高く売れることがもちろん理想ですが、どうしても不可能な場合で、自己資金の持ち出しも難しい場合は、任意売却を視野に入れるという方法もあります。

でも・・競売や任意売却するとブラックリストに載ってしまうという事実も。

事故情報として登録されてしまうため、今後ローンを組むのはもちろんNG、クレジットカードも新規で作れなくなってしまうのです。

旦那のことはハッキリ言ってどうでもいいけど、連帯保証人の私もブラックリストに載るなんて。
考えられない・・・

うちの場合、どうしても完済が難しい訳ではなかったので、やはり貯金を崩して支払うしかないのか・・・
となりました。

不動産の無料一括査定

査定額がローンを下回るし、完済もできないなら任意売却しかないか・・・
と、手を打つのはまだ早いです。

家の査定価格は不動産会社によって、数百万単位で違ってきます。

我が家の場合も最初に査定してもらった金額よりも、最終的には300万円も高い金額を出してもらえました。
1社ではなく、より多くの不動産屋さんに査定をお願いするのがポイントです。

うちも利用したのですが、不動産の無料一括査定のサイトが便利です。
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机上査定の結果を踏まえて、実際に訪問査定をお願いしたい不動産屋さんを選びました。

買い替えの場合はどうなる?

売却のみの場合は、基本的にローンの完済が必要ですが、買い替え(住み替え)の場合は完済しなくても大丈夫です。
新たに購入する家のローンに、完済できなかったローンも一緒に組み込んでもらえるからです。

買い替えの場合については、別の記事で詳しく説明しています。

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