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農地の売却方法と税金について

田舎の農地を譲り受けたけれど、使い道がなく放置しているのに固定資産税だけがかかってしまう。

それなら売却して手離してしまおう!とお考えの方も多いのではないでしょうか。

ここでは、市街化調整区域の農地を売買する場合について主に紹介します。

「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いについて

市街化区域は「優先的かつ計画的に市街化を進める区域」とされており「どんどん住居やマンションを建てたり、公共施設を建てていこう!」という区域のことです。

市街化調整区域は「市街化を抑制する区域。この区域は、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない」とされている地域で、畑や田んぼを作っていきましょう、という区域のことを言います。

農地を売る方法は、大きく分けて2通りあります。

  • 農地を農地のまま売る(農家に売る)※農地法3条許可
  • 農地を転用して売る(非農家へ売る)※農地法5条許可

売り手として1番楽なのは、農地法3条が適用される「農家へ売る」というケースですが、現実にはなかなかそうはいきません。農家や農業生産法人にしか売却できず規定も厳しいため、ほとんどの場合は農地から宅地などに転用(農地転用と言う)して売買されます。

「市街化調整区域」で農地転用してからの売買は自分自身でも行えますが、行政書士など専門家に任せるのと自分で行うのとでは、転用の許可を得る確率が全く異なってきます。そのため専門家に依頼するのが安心です。

農地転用に必要な書類
  • 登記簿謄本
  • 法人定款の写し(法人に売却する場合)
  • 組合員・株主名簿(農業生産法人に売却する場合)
  • 土地の地番を表示する図面
  • (代理人に頼む場合は)委任状
  • 住民票
  • 農家証明書
  • 市街化調整区域での農地転用に関わる問題

    農地転用後の用途については「建物を立てる」「駐車場にする」など目的を決めて申請するのですが、市街化調整区域の物件は新たに建物が建てられないという規定があります。(都市計画法43条参照)

    ただ以下のような場合は例外で、新たに建物を建てることが可能です。
    (※大規模な造成工事がないことが基準です)

    • 市街化区域から1km圏内の場合
    • 市街化区域まで4mの道路が繋がっている場合

    市街化調整区域の農地の場合は、農地(畑)を駐車場として使用する(農地転用)ということで申請を出せば、だいたい1~2ヶ月位で市役所から許可がおります。

    実際にかかる費用や税金

    市街化調整区域の農地を農地転用して売買する時の費用は、
    行政書士の方へ約20万円、土地家屋調査士の方へ約40万円程が相場です。

    そして、売買した翌年度には税金を納めることになります。

    農地の税額は「固定資産税評価額×1.4%」

    農地は税額が優遇されるため、納税額が安く済みますが、転用することにより税率が上がってしまいます。

    地域によって異なりますが、農地と宅地・雑種地の固定資産税評価額を比較すると、数十倍もしくはそれ以上になる場合もあります。

    譲渡所得

    農地を売却することを譲渡といい、その際の売却益を「譲渡所得」といいます。

    譲渡所得は、普段の仕事の給与など他の所得と合わせて計算することはできない決まりになっていて、これを「分離所得」といいます。

    譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

    税額=譲渡所得額×(所得税+住民税)

    で計算します。

    また、不動産の所有期間が5年以下か5年超かで、かかる税率が異なります。

     所得税率住民税率
    所得期間5年以下30%9%
    所得期間5年超え15%5%

    (譲渡所得には地方税も課せられます。)

    例えば農地を売却した際の利益が1000万円の場合の所得税や住民税は以下となります。

    所有期間5年以下・・・所得税300万円、住民税90万円
    所有期間5年超え・・・所得税150万円、住民税50万円

    取得費

    取得費とは、土地購入代金や不動産会社に支払う仲介手数料などです。
    売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

    なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
    (※参考:国税庁ホームページ

    建物の登記簿を持っておらず、取得費が不明な場合は売買価格の5%となります。

    譲渡費用

    ちなみに、譲渡費用として引けるものは以下です。

  • 土地、建物の購入代金(不明な場合は5%)
  • 仲介手数料
  • 契約書への印紙代
  • 登記費用(登録免許税・司法書士に払った費用)
  • 不動産取得税
  • 土地の埋め立て費
  • 地ならし等の造形費
  • 土地の上にあった建物の解体費用
  • 特別控除

    農地保有の合理化などを理由に土地を売った場合、800万円の特別控除を受けることができます。

    • 農業委員会の斡旋で譲渡した場合
    • 農地保有合理化法人に譲渡した場合
    • 農業者年金基金に譲渡した場合

    詳しくは、最寄りの農業委員会に相談してみましょう。

    市街化区域の農地を売却する場合

    ここまでは、市街化調整区域で農地を販売する場合の事例をあげましたが、市街化区域での農地の売買についてもみていきましょう。

    市街化区域での売買でも農地転用の手続きは必要ですが、農地法第4条第1項第7号や農地法第5条第1項第6号に届け出をすればOKなので、比較的簡単に行えます。市役所・区役所などの都市計画課に電話して地番を言えば詳しく教えてもらえます。

    土地の位置を示す地図、または土地登記簿謄本があればほぼ問題なく、場合によっては受人の住民票があればOKです。

    どこの役所でも届け出を出してから早ければ即日か2、3日後、遅くても1週間程度で受理通知が発行されます。それを法務局に持っていけば地目変更登記を受け付けてもらえます。(自治体によっては他に書類が必要な場合もあるので、事前に問い合わせてください。)

    不動産会による買取と仲介

    市街化調整区域で農地を売買するケースをご紹介しましたが、こういう場合は買取業者と仲介業者とそれぞれ数社に見積もりを出してもらうのが良いでしょう。

    全てが当てはまる訳ではありませんが、だいたい買取業者の方が値段を安く見積もってきます。自社で転売する訳ですから、少しでも安く仕入れたいのです。

    買取は即お金に変わりますが、安く買い叩かれることが多いです。

    仲介は1社だけにお願いする「専任媒介」と数社にお願いする「一般媒介」がありますが、専任媒介でお願いするほうが宣伝に力を入れてもらえるメリットも。

    できるだけ多くの不動産屋さんとコンタクトを取り、自分にあった売却方法を見つけてくださいね。

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