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不動産売却時の固定資産税の支払い・精算はどうなる?

固定資産税は住民税のように、定期的に役所から計算書が届くものですが、家計の固定費としては金額が割と大きいために、支払い時期になると自分の貯蓄額を度々確認したりしている人も多いのではないでしょうか。

ではこの固定資産税ですが、実質的な中身はどのようなものであり、不動産を売却する時には税額において、どのような扱いになるのでしょうか?

以下では、ポイントを押さえながら、わかりやすく解説していきます。

家売買における固定資産税の扱いは?

前知識として、ざっと固定資産税の中身を確認しておきます。

固定資産税の詳細は、地方税法において定められています。

課税主体は「その固定資産の所在する市町村」となっています。ただ、東京23区に限っては区ではなく、例外的に都が課税主体となっています。

では、納税義務者はどのように定められているのでしょうか? 
前述の税法には「固定資産税台帳に所有者として登録されている者」と定められています。

ここからは不動産売却における固定資産税の扱いについて、具体的に見ていきます。

自分所有の不動産を手放す時には、どのような処理の仕方になるのでしょうか。

会社員であれば、転勤などの理由で引っ越し家の売却を検討するケースが考えられますので、不測の事態に備えて、このような知識を頭に入れておくと、後々役に立つかもしれません。

納税対象者は誰になるの?

固定資産税の納税請求書は1年に1回届くことからも予想されると思いますが、年度の最初の段階で固定資産税台帳に登録されている人が、その年の固定資産税を支払う義務があります。

つまり1月1日に台帳に登録されている人が納税対象者となります。

つまり、もし1月1日に所有権が移ったとしても、その年の納税義務者は1月1日の所有者です。

そう言われても、感覚的には不思議な感じがありますよね。でも、客観的には法律で定められた人が納税しなくてはならないのです。

年度の途中で売却した場合の納税義務者は?

不動産を売却する時、年度末の12月31日になるように合わせて手続きする人はほぼいないでしょう。
実際、自分が売却するのに最も都合の良いタイミングで売却手続きしている方がほとんどでしょう。

そうなると1年間の途中、例えば6月30日で売却した場合は、どのように処理されるのでしょうか? 

1月1日に登録していた人が1年間分の税金を支払わねばならないとすれば、不公平感が生まれて、問題が起きそうですよね。

このような場合について、特に法律では定められていません。
その時々の商習慣にならって処理するというのが一般的な方法となっています。

固定資産税の精算は日割りが一般的

この方法に従えば、一般的には日割り計算で税額を分担負担(按分)するということになります。

つまり、先の例のように6月30日で売却契約をしたとすれば、売主が1月1日から6月30日までの分、買主が7月1日から12月31日までの分をそれぞれ負担することになります。

ここではわかりやすいように、ちょうど半分の日付を例に出しましたが、実際には2月の売買契約であったり、12月であったりして、それぞれの負担分が振り分けられます。

具体的な按分の仕組み

では実際には、どの日をもって按分(あんぶん)の基準とするのでしょうか。
(※按分とは基準となる数量に比例して物を分けることを意味します。)

すぐに予想されるのは、契約上の支払い期日とされがちですが、必ずしもそうとは限りません。

むしろ実際に買主から売主にお金が支払われる決済の日を基準にして、それぞれの負担額を決めるという方法がとられています。

つまり、実際の支払い期日の前日までを売主が負担し、期日以降の分を買主が負担するという仕組みです。

この仕組みが採用されている根拠として、この固定資産税という税金は、その不動産を所有しているからこそ生まれる税金となっていることが考えられます。

したがって、決算された日を基準にして負担額を振り分けるという方法は、より妥当性を持つものとして適用されているのです。

地域によって異なる起算日

固定資産税の登記台帳の更新は、前述したように1月1日となっています。

つまり1月1日の時点で台帳に記載されている人に納税義務が課せられています。

とは言っても、不動産売買時の固定資産税の振り分けにおいて、その日を常に起算日とするとは限りません。
関東ではその1月1日を起算日としていますが、関西では4月1日となっています。

売買契約の際の注意点

ただ、ここで注意するポイントがあります。

あくまで納税義務は1月1日時点の台帳登録者にあり、売買契約が成立したとしても、これが買主に移行するわけではないということです。

ですので、税額の負担割合は、売買に臨む当事者同士で話し合いの元、決定する必要があります。
話し合いによっては、必ずしも日割り計算に応じた負担額にする必要はないのです。

そして、もう一つ注意すべき点があります。

それは固定資産税の金額を決める路線価が、3年ごとに更新されるという点です。

更新した翌年に売買契約するときは、税額が変わっている可能性がありますので、再度確認する必要があります。

ちなみに、固定資産税の評価額が変わることを「評価替え」と言います。

確かに路線価が急に劇的に変わるということはあまり考えられません。
ただし、わずかな額であっても、その後支払い続けるものですから、長い目で見れば大きな金額になるかもしれませんよね。

売却金額との関係

不動産価格には4つの評価額があるとされています。

不動産価格の評価額
  1. 実勢価格
  2. 公示価格
  3. 相続税評価額
  4. 固定資産税評価額

今回テーマとなっている固定資産税に関していえば、公示価格の7割程度が目安と言われます。

また年1回更新される公示価格と違って、固定資産税は3年に1回の頻度で更新されます。
そのため実際の市場価格とは常にズレが生じてきます。

つまり、固定資産税評価額から売却金額を割り出すことは、路線価から簡単に評価額を知ることができるというメリットがある反面、市場価格とのズレが常に生じているというデメリットもあるのです。

路線価とは、国税庁が公示価格を参考に評定する、市街地の道路に添った宅地の1㎡あたりの評価額のことです。

より正確な売却金額を知りたい場合は、公示価格以外に、上記の他の3つの金額も考慮する必要があると言えそうです。

ここまで固定資産税売却時の精算方法について紹介してきました。

これらを詳しく、しっかりと理解することによって、トラブルを回避し、または売却時に有利に交渉できるなど、メリットにも繋がってくるでしょう。

不動産売買に携わる場合は、以下の税金に関する知識も含めて、基礎知識として頭に入れておくといいかもしれません。

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