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転勤で家を売却したい!住宅ローンが残っている場合どうなる?

家を売却する機会は長い人生のうちでいくつか考えられます。

それがこちらの意図した、予定通りの売却機会であればいいのですが、他人の指示など、不測の時に訪れるものであれば、困惑する場合も多いはずです。

その中でも、会社員につきものの転勤は、家を売却する機会の代表格の一つと言えるでしょう。

転勤でも、住宅ローンが完済していれば問題なく売却できることが予測できますが、もし残ってしまっていた場合、また残額の高低に応じて何か不利な点などないか、多くの人は不安になると思います。

以下では、転勤などの都合により家を売却する際に、

  • 住宅ローンに残高がある場合はどのような不都合があるのか
  • 処分の仕方としては売却以外に、賃貸に出すのがいいのか

上記について、要所をかいつまんで紹介していきます。

ローンを完済する必要性

家を売却するにあたって、一般的には当然、住宅ローンは完済していると思われています。
というのも、ローンの残っている家は、そもそも買手がつくのか不透明ですし、売却条件においても、売主にとって不利な条件になりそうだからです。

ただ、完済していなくても、実は売却できる方法はあります。

まず考えられるのは、売却することによって得られるお金でローン残高を完済することです。

売却益で完済できない場合も考えられますが、その場合には別途に借り入れをするなり、自分でお金を都合する必要も出てきます。

これほどまでにローンを完済する必要があるのは、ローンが残っているということは、抵当権が融資者(通常は金融機関)にあるからです。

抵当権は、ローンの返済が無理なことが判明した時などに使役されて、最悪の場合は家を没収されてしまうという危険を伴います。したがって、家の所有権自体は住居人にあるとしても、完全に自分の家となっている状態ではないのです。

ローンが残っている場合の対処について

売却したお金で、ローン完済できない場合が考えられますが、その際にはどのような対処がありうるでしょうか。

手っ取り早いのは、親族や友人からの借り入れですが、それ以外の手段をあげてみます。

買い替えローン

一つには買い替えローンという手段があります。
これは、金融機関が行なっているローンサービスの一つです。

売却する家に残っているローンを、同じ人がまたローンを組んで家を購入する場合、元の家から次の家にローンを組み入れることができるという仕組みです。

この方法を使えば、ローンが完済できなくても、不足分の補填に当てながら、次の家のローンを組んで新たな家を購入することが可能となります。

このローン方法は、文字通り「買い替え」のためであり、単にローンを完済したい場合には利用できません。新しい家の購入ということが前提となっているものです。

ただ、転勤という場合は概ね急を要することが多いので、この手段は有効かもしれません。

無担保ローン

これは借り入れする人の身分(職業、勤続年数、年収、年齢など)に応じて、ふさわしいステータスを持った人物と審査されれば、無担保で貸し出しをしてくれる仕組みのものです。これを利用してローンの完済をすることも可能です。

ただし、このローンは金利が高いのが致命的なデメリットとなっています。

それでも短期間での借り入れであれば、それほど大きな負担にはならないはずですので、選択肢の一つとして考慮に値するはずです。

ローン完済していない家を賃貸に出す

転勤になった場合でも、数年で戻ってこられる場合には、あえて売却に出すよりも、賃貸にして家賃収入を得つつ、自己所有の状態を保とうと考える人は多いでしょう。果たしてそのようなことは可能なのでしょうか。

もちろん、法的にも商習慣的にも、ローンが残っていても賃貸に出すことは問題ありません。
ただし、賃貸に出す場合には住居用から商業用へと家の属性が大きく変わるので、注意が必要です。

住宅ローンというのは、そこに住居するということを前提にしているからこそ、低金利で融資されるようになっています。これが収益を目指した商業用のものとなると、アパートローンと言われるローンに借り換えが必要になります。これは住宅ローンと比較して、ずっと金利が高く設定されています。

ただし、賃貸に出す期間が3年以内といった短期間の場合には、そのまま住宅ローンを適用してくれるケースも多いので、金融機関に相談してみることをおすすめします。

この辺は金融機関によっても対応がさまざまなので、どのような対処になるのか、相談して確認する必要があります。

また、自分が転勤になっても、家に奥さんや子供などが在住している場合には(つまり単身赴任)、そのまま住宅ローンが適用されます。

売却と賃貸、どっちがいい?

では一体、転勤などで家を出る場合、売却か賃貸か、どちらにメリットがあるのでしょうか。

この質問に対して、一概にどちらかを選ぶべきということは、残念ながら言えません。

自身の転勤期間、ローン返済額の状況、単身赴任かどうか、さらにはその家に愛着があるかまで千差万別ですので、上記のことを参考に、最もふさわしいと思われる回答を導き出してください。

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