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任意売却や競売で家を売るメリット・デメリット

我が家は最初に出会った不動産会社の査定でオーバーローン(ローン残債>査定額)となり、もしかすると家が売れないかも!?という危機を感じていました。

ローン返済、延滞するとどうなる?

ローン完済できないけど、家を売りたい場合はどうなるのか?
調べてみると競売や任意売却という方法があることを知ります。

ただ、それらを調べてみると、債務者の夫だけではなく連帯保証人の私までブラックリストに載ることが分かり、絶対に避けたいと思いました。

幸いにして、うちは最終的に思ったよりも高値で売却することができ、残債務が残ることはなかったのですが、

査定額ではローンの返済が賄えない。
だけど、どうしても売りたい!

となると、競売や任意売却を利用する他はありません。

その他にも、急な入院で職を失うなど、何らかの理由でローン返済が難しくなった場合も同様の方法で手離すしかありません。

こちらの記事でも触れているように、競売よりも任意売却の方が債務者にとっては有利です。

条件の違いを比較

それぞれの条件についてみていきましょう。

 競売任意売却
売却価格市場相場価格の5~7割で落札市場相場に近い価格で売却できる
住み続けられる可能性なしあり
資金の持ち出し基本的になし一切なし
残債売値が安いので残債が多く残る上に、交渉が難しい
(一括返済を求められる)
残債を減らすことができ、返済について交渉ができる
債権者との交渉全て自分で交渉任意売却事業者が交渉
滞納した税金債務として支払い義務がある精算できる場合もある
引越し代資金を残せない交渉次第で資金を残すことができる
退去時期落札されてからの猶予期間が定められていて強制的に退去相談して決めることができる
プライバシー周辺での聞き込み、新聞やチラシ、ネット上の開示される周りに知られることはない
解決までの時間長い短い

それぞれのメリット・デメリットについてみていきましょう。
競売に関しては、メリットはほぼなしと見て間違いありません。

競売のメリット

・債務者が手続きしなくても勝手に進められるから楽
・買主が内覧できないので、立ち会う必要もない

手続きが不本意に進められるため、楽という表現が適切かどうか分かりませんが、あれこれ交渉する手間などはありません。
また、競売にかけられた物件は内覧することができないため、買主との接触もありません。

競売のデメリット

・市場価格よりも売却価格が安いため、残債務が多く残る
・新聞・チラシ・ネット等で情報が開示される
・落札後、急に立ち退きを強いられることがある
・残債務の一括返済を求められ、給料の差し押さえもある

ただでさえ多く残ることが予想される残債。
通常、一括返済が求められ、それに応じることができなければ給料の差し押さえ等の措置もあります。
なかなか厳しいですね。

任意売却のメリット

・通常、不動産売却の際に支払わなければいけない費用を債権者に全て負担してもらえる。
・協議のもと売却が進められるため、希望額に近い金額で売却できる。
・近所の人に事情を知られることなく売却できる
・残債の返済計画について交渉できる
・退去時期も相談に乗ってもらえる
・債権者との面倒な交渉は全て任意売却業者にて手続きしてもらえる

残債については、一括で支払えない場合は分割での返済など、相談に乗ってもらえます。
競売と違って、給料の差し押さえなどの心配もありません。
ローンの完済が難しい・・・という場合は心強いですね。

任意売却のデメリット

・債権者との交渉で心身的なダメージが大きい
・債権者や連帯保証人の同意が必要であるため、必ず任意売却できるとは限らない
・競売と違って買主が内覧できるため、その都度立ち合いが必要
・法的手続きで競売が完了するまでに手続きを済ませる必要があり、間に合わなければ競売となる
・任意売却の経験が豊富で、信頼して任せられる業者を見つけなくてはいけない

希望したからといって、必ず任意売却できるとは限りません。
また、限られた期限の中で手続きを進めなくてはいけないため、心労は大きくなります。

任意売却の手続きのタイミング

条件やメリット・デメリットを見比べてみると、競売ではなく任意売却を選ばれる方が多いのも分かりますよね。
ではどのようなタイミングで任意売却の話を進めることができるのか?

住宅ローンの返済が3ヶ月以上滞ると金融機関が裁判所を通じて競売の手続きを始めます。
任意売却の手続きができるのもタイミングとしては同じです。

ただ、できることなら3ヶ月の滞納を待たず、返済が難しいと確信した時点で金融機関に早目に相談するのがベストです。

任意売却には債権者である金融機関の合意が必要です。
債権者としても労力やコストがかかる上に、売値が安くなってしまう競売は避けたいのが本音です。
なので、早い段階で相談し「支払う意志はあるけれど実情困難であること」を伝えることで、スムーズに対応してもらえる場合もあります。

返済が滞り、債権者からの通知を無視し続けていると返済の意志がないと見なされ、有無を言わせず競売の手続きが進められてしまうので注意が必要です。

ただ、希望したからといって無条件に任意売却に進めるかというと、そういう訳ではありません。
税金の滞納があるなど、債務者が過去に問題行動を起こしている場合は、簡単に任意売却が認められないケースもあります。

こういったトラブルを見込んでも、やはり早目に行動するのがベストです。
ダラダラと時間が過ぎてしまうと、強制的に競売となってしまいます。

残債務の返済義務は継続される

競売にかけると、残債がチャラになると勘違いされる方も多いようですが、競売にしても任意売却にしても、残債に対する返済義務は継続します。
一括で強制的に支払いを求められるか、返済方法を交渉できるかどうかの違いです。

競売の措置が取られると、自分の首を絞めるだけ。
できるだけ高く売って返済に回せるよう、任意売却の手続きが進められるように準備しなければいけませんね。

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