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家の売却と減価償却の仕組み

居住用の不動産を購入する場合もそうですが、特に投資目的での不動産購入の時に気をつけたいのが減価償却費の計算の仕組みです。

というのも、これを理解していないと、売却した時の損失額が飛び抜けて大きくなってしまい、その年の所得の計算に大きな不都合が起きるからです。

以下に紹介しますが、この減価償却費の仕組みを知っておけば、ある程度自分で減価償却の金額をコントロールすることができ、ひいては大きな節税効果につながります。

以下では不動産投資といった大きな金額を動かす時に、ついて回る問題である減価償却について、節税にも役立つ情報を含めて解説していきましょう。

減価償却について

まず簡単に減価償却についておさらいしておきます。

不動産を始め、一般的に資産は保有している間に購入時の価値が減っていきます。そのため、減価償却の手続きをしておかないと、その資産の売却時には減額になった分が一度にマイナス計上されてしまいます。

そうなると、正確な財務内容を表すことになりませんし、融資を受けるのに不利になるなど、デメリットが少なからず発生してきます。

これらを避けるために、資産保有中に徐々に減っていく分の価値を年度ごとに計上していきます。
こうした手続きによって、正確な財務内容を示すことにつながり、デメリットの回避にもつながります。

不動産における減価償却の適用範囲と仕組み

冒頭から「不動産」と言ってきましたが、減価償却の適用されるのは建物で、土地は含まれません。というのも、減価償却の範囲は劣化して資産価値が減っていくものですが、土地は劣化するものではないため、含まれません。

建物の金額(購入価格)の算出方法

減価償却の仕組みは、基本的に以下の計算式で示されます。

減価償却費=購入価格×耐用年数に応じた償却率

「基本的に」と上に書いたように、この計算式にはいくつかのバリエーションがあります。以下にそれらをみていきます。

「購入価格」は当然、売買契約書を見れば確認できるのですが、中には記載のない場合もあります。その場合は固定資産税評価額を使って按分する方法がとられています。

その計算式は以下のようになります。

建物の金額=購入価格×(建物だけの固定資産税評価額÷土地と建物を合わせた固定資産税評価額)

もちろん、こういった煩雑な計算を知らなくても不動産会社に問い合わせれば教えてくれるでしょうが、固定資産税評価額などは誰でも確認できるようになっているので、自分でも計算してみることが、節税効果などのメリットをより受けやすくなるかもしれません。

償却率の求め方

では次に、耐用年数に応じた償却率についてみてみましょう。

その前に法定耐用年数について説明しておきます。
これは国税庁が定めている、種類別の建物の耐用年数の事で、順番にあげると、

  • 鉄筋コンクリート=47年
  • 重量鉄骨=34年
  • 木造=22年
  • となっています。この年数をもよに、下で説明する償却率を決定します。

    償却率の数値については、国税庁から「減価償却資産の償却率表」として公表されています。この表を元に自分の建物の減価償却費を算出することができます。

    ただ、新築物件の場合には、単純に法定耐用年数に当てはめて調べることができますが、中古の建物に関しては別の計算を加えなくてはいけません。

    一つの方法として、その建物が今後何年使用できるかを見積もる見積もり法があります。ただこの方法は使用年数を見積もる際の基準が曖昧なため、客観的な判断ができません。

    そこで主に採用されている計算方法が簡便法と言われる仕組みで、以下のように計算します。
    まず、法定耐用年数を超過している場合について説明しましょう。

    法定耐用年数×0.2=耐用年数

    例えば、木造建築は耐用年数が22年となっていますので、

    22×0.2=4年

    小数点以下は切り捨てとなりますので、法定耐用年数を超過した木造建築物の耐用年数は4年となります。
    これを減価償却資産の償却率表に照らし合わせると0.25とありますので、この数値が今回のケースの償却率となります。

    では次に法定耐用年数の途中まで経過した場合の償却率を見てみましょう。

    下の計算式によって算出されます。

    (法定耐用年数−経過年数)+経過年数×0.2=耐用年数

    例えば、木造建築の物件が5年経過した場合、耐用年数が22年となっていますので、

    (22−5)+5×0.2=18年

    この場合の耐用年数は18年となりますので、償却率を表に照らし合わせると0.065となります。

    節税を考えた建物金額の設定

    これまでの説明で、減価償却費の計算は概ね理解して頂けたと思います。

    この減価償却費は毎年経費として計上されるので、税金を抑える効果があります。

    このことを頭に入れておけば、土地付きの物件を購入する際に、建物の金額と土地の金額をいくらずつ割り振るかということを考える場面で、建物の金額を相対的に高めにしておけば、その後得られる減価償却費も連動して高くなります。

    極端に高めに設定することはできないでしょうが、減価償却費算出の仕組みを知っておけば、後々有利になるような金額設定ができるはずです。

    融資を受けるためにもしっかり算出を

    以上、不動産物件である建物の減価償却費の算出方法などについてみてきました。

    そもそも減価償却費の正確な算出は、不動産保有者の財務諸表に実際のお金の動きを反映させる意図を持って作られるものです。

    これを参考にして金融機関は融資の判断をするのですから、融資をしっかりと確保するためにも、減価償却費はきちんと算出しておきましょう。

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