市街化調整区域の家や土地を売却するにはどうする？

土地や家など、不動産の売却において、価格や売れ行きは立地に大きく左右されます。

一般的には利便性の高い市街地の方が高値となり、郊外へ行くほど価格は下がります。

市街化区域と市街化調整区域という言葉を聞いたことはありませんか？

簡単に説明すると「市街地＝市街化区域」、「市街地以外の郊外＝市街化調整区域」で、行政が線引きしています。

市街化調整区域は暮らしに不便なことや、買主にとって不利な条件が多いことから低価格で売り出されることが多いです。

実際に自分の家がどちらに属するのか、もしかするとご存知ない方もいらっしゃるかもしれません。

ご存知ない場合は、まずは自分の家がどちらに該当するのか確かめておきましょう。
一般的に田舎と呼ばれる地域では、市街化調整区域に該当する場合が多いです。

市街化調整区域だからといって売却を諦めていませんか？
実は、これが一番もったいないケースです。

ここでは市街化調整区域の家の売却について、知っておくべきポイントを説明します。

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市街化調整区域とは

計画的な街づくりのため「市街化を抑制する区域」として定められているのが市街化調整区域です。

住宅が点在すると、電気やガス、上下水道、公共交通機関などの費用がかさみます。
そのため、市街化区域にまとめて家を建てて、コスト削減を図りましょう。というのが目的です。

区域は行政が定めるため、自分で決めることはできませんが、将来的に変更される可能性はあります。

建物を自由に建てることができない

市街化調整区域では、建物を自由に建てることができません。
売り出しの際に宅地であっても、買主が宅地として利用できるとは限りません。

新築・増改築・建て替えする場合には、行政から許可を得る必要があります。
（申請して、必ずしも許可されるとは限りません。）

既に家が建っている場合は、線引きされる前に建てられている、もしくは許可を得て建てられています。

自由に建て替えや増築などができないため、これから物件を購入しようとする方は、先々のことを考えると躊躇されるでしょう。

築浅ならまだしも、古い家ほど建て替えの時期も早まりますし、購入時の懸念材料となりますよね。

住宅ローンが組めない場合も？

家を購入する際に、住宅ローンを組まれる方が多いですよね。

土地と建物を担保に金融機関からお金を借りることができるのですが、市街化調整区域の物件は担保としての価値が低いため、融資の許可が出ない可能性もあります。

そのため、ある程度自己資金を準備できる買主を探さなければ、売れない・・・ということにもなり兼ねません。

売買契約を交わしたはいいけど、住宅ローンが組めないから購入できない・・・といった場合は、契約を白紙に戻すことができる住宅ローン特約を希望されるパターンが多いです。

せっかく買い手が見付かったのに、契約解除となって、またイチから探さなくてはいけないということもなきにしもあらずです。

買主にとっては条件のいい特約ですが、売主側としてはリスクとなる可能性もあるのですね。

評価が下がる理由

市街化調整区域は、市街化が抑制されている区域ですから、生活や産業の基盤となる公共施設などが充実しておらず、生活するのに不便です。

将来的に変更があるかもしれないとはいえ、絶対ではありませんから評価が下がるのは当然ですよね。

下水道が通っていなくて、上水道しか通っていなければ浄化槽を設置しなくてはいけませんし、電気やガスの供給がなければ自分で引いてこないといけない可能性もあります。

買い手が市街化区域での生活に慣れている場合は、それだけで逃げていってしまうでしょう。

ただし、最近では静かな田舎暮らしを希望して市街地からの移住を考えている方も多く、更に価格が安いとなれば買い手が付かないとは言い切れません。

宅地としてではなく、中には太陽光発電や駐車場など、別の用途での購入を検討されている方もいらしゃるかもしれません。

買い手の目的や用途はさまざまです。
最初から諦めず、まずは条件にマッチした買主さんが見つけられるよう、売却活動を試みるべきです。

線引き前と線引き後

新市街化調整区域の線引き前と後では建築許可の条件が異なります。
そのため、家が建てられた年月が線引き前なのか後なのかを確認しておきましょう。

線引き前に建てられた家

線引き前に元々建っていた家の場合、規制が緩和されています。
売却で所有権が変わったとしても、増改築や建て替えの際に以下の条件を満たすことで可能になります。

建て替えることを前提に物件を購入する買主にとって「線引き前の物件＝規制緩和で建て替えや増築がしやすい」ことから、アピール材料にもなりますし、売主も知っておいた方がいいでしょう。

ちなみに、線引き前に建築された住宅でも、線引き後に増改築などで元の所有者が手を加えている場合は、線引き後の規制が適用されます。

線引き後に建てられた家

線引き後に建てられた家は、行政から許可を得た上で建築されています。

つまり、物件の所有者が許可を受けて建てたので、売却のため所有者が変わった場合は、新しい所有者が自由に建て替えや増改築することはできません。（相続などを理由に親族に所有者が変わった場合は許可を引き継ぐことができます。）

購入後、買主が建て替えや増改築する場合は、新たに申請して許可を受けなくてはいけません。

しかも、必ず許可が下りるという保証はないため、買主としてはリスクが高く、購入意欲が低下してしまうのも無理はありませんね。

力を入れている不動産会社を見つける

市街化調整区域の物件は、条件的に不利なことが多く、買い手が付きにくいからという理由で受け入れてくれない不動産会社もあるのだとか。

「売却価格が安くなってしまう＝仲介手数料も安い」ということで、利益が挙がらないことからも避けられがちです。

ただし、不動産会社によっては、市街化調整区域のエリアに注力しているところもありますから、そういったところを探して依頼してみるといいでしょう。

積極的に販売活動を行ってくれる不動産会社を見つけるためにも、一括査定でできるだけ多くの不動産屋さんとコンタクトを取ってみることをおすすめします。

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