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夫婦間・親子間など親族間での不動産売却について

家や土地、マンションなどの不動産の名義変更でよくあるのが以下のパターンです。

・夫名義→妻名義
・親名義→子ども名義
・兄弟同士の共同名義→単独名義

夫婦間や親子間、兄弟間など親族間での不動産名義を変更するには、売買もしくは贈与のいずれかの手続きが必要です。

親族間で売買契約を交わす場合、相場よりも安い金額で取り引きが行われると贈与とみなされ、買主に贈与税が課せられます。

そのため親族であっても、売買の場合は市場価格に見合った金額で売却する必要があります。

売買と贈与、どちらを選ぶのがお得なのか?

売買で発生する譲渡所得税と、相続で発生する贈与税を比較すると、贈与税の方が高くなります。

そのため一般的には、売買契約を交わすことが多いです。

売却と贈与、どちらを選ぶのがいいのか?は、以下の記事を参考にしてください。
売却・贈与・相続のどれがいい?

場合によっては「負担付贈与」といって、贈与を受ける変わりにローン債務を負うという選択肢もあります。

贈与税と譲渡所得税

親族間でも極端に安い金額で売却すると、後々買主に贈与税がかかります。
国税庁:著しく低い価額で財産を譲り受けた時

売却して利益が出た場合は、売主に譲渡所得税がかかります。

利益が出なかった場合には税金はかかりませんが、親族であっても実際に売買代金を相手に支払わなくてはいけませんし、不動産取得税も支払う必要があります。

売買の流れ

売買代金の決め方

まず最初に売買金額をいくらに設定するかを決めます。

上で説明したように、相続税の対象とならないよう慎重に決める必要があります。
市場価格にかけ離れていない金額・・・といってもなんだか漠然としていますよね。

築年数や面積、立地が同等の他の物件の売買取引実績を確認するのが一番分かりやすいです。

相場を知る方法は以下を参考にしてください。
家の売却価格の相場を調べる方法

だいたいの相場が分かれば、実際に不動産会社に査定してもらいましょう。
無料一括査定サイトはこちら

近郊の他の物件の相場と実際に出た査定額を見て、同等の価格設定をしなくてはいけません。

資金の調達

親族間でも他人と契約する時と同じように、実際に相手にお金を支払わなくてはいけません。

自己資金が不十分な場合は、金融機関から融資を受けて資金調達することになります。
ただ、ここでネックなのが金融機関の対応です。

ほとんどの金融機関で、親族間の不動産売買における融資に積極的ではないのです。

親族間と分かった時点でお断りされるケースもありますし、通常の住宅ローンに比べて金利が高くなったり、他の第三者を保証人に付ける必要があるなど、なかなかスムースにはいきません。

そのため、資金調達できなくて売却ではなく相続を選ばなくてはいけない場合もあるのです。

契約書の作成と決済

親族同士のやり取りなので、契約書を交わさず売買が行われるケースも多いです。

ただし、親族間でもトラブルが起こる可能性もなきにしもあらず。
トラブルを未然に防ぐためにも契約書を作成するのが安心です。

また、金融機関から融資を受ける場合や住宅ローン控除を受ける場合には、売買契約書が必要となるため、作成しておくに越したことはありません。

一般的な不動産売買と同じように、契約を結ぶと買主は売主に対して支払いを行います。
親族間でも実際にお金を動かす必要があります。

確定申告

売却益が出た場合、売主には譲渡所得がかかるため確定申告をしなくてはいけません。
利益が出ない場合の申告は必須ではありませんが、特例の適用を受ける場合には申告する必要があります。

ただし、親子や夫婦など特別な関係にある人同士の不動産売買の場合、居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例や軽減税率の特例が適用されません。
国税庁:特例を受けるための適用要件

買主が住宅ローン控除の適用を受ける場合にも確定申告が必要ですが、こちらも親子、夫婦、兄弟など親族間の不動産売買の場合、住宅ローン控除適用の対象外となります。

親族間の場合、一般的な不動産売買時に適用される特例や控除を受けるのが難しいのが現状です。

リースバックと任意売却

単なる名義変更目的ではなく、親子間売買という形での任意売却するケースもあります。

リースバックとは、所有する不動産を第三者の投資家やリース会社などに一旦売却し、その後売却した不動産を一時的に賃貸で借りる方法です。

住宅ローンの滞納で任意売却を検討される場合、このリースバックという方法で、売った後も賃貸として、自宅に住み続けることができるメリットがあります。

ただし、第三者に支払う報酬などが高額で、住宅ローンの返済額よりも高くなるというデメリットもあります。

第三者からすると買い戻してもらえる保証がなくリスクが高いため、賃料を高額に設定することが多いんですね。

きちんと毎月返済できる金額なのか?将来的に買い戻せる目処が立っているのか?
ということが明確でなければ、この方法はあまりおすすめできるものではありません。

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