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不動産売却における仲介と買取の違い

不動産売買についての経験を多く積んでいる方たちには周知のことであると思いますが、売却における2つの形式について確認してみます。

不動産売却には、大きく分けて2つあります。

  • 仲介
  • 買取

一つは不動産会社が買手と売手の間に入って取引から契約までの進行を管理し、アドバイスなどを伝えてくれる「仲介」という形式です。

もう一つは、不動産会社が、買主のニーズに見合った売却物件を探し、その売主から直接買い取る「買取」という形です。

できるだけ高く売るならどっちがいい?

どちらも一般的に行われている取引の形で、それぞれにメリット・デメリットがあります。

以下では2つの形について、その特徴を解説し、特に両者の違いに焦点を当てて紹介していきたいと思います。

仲介のメリット・デメリット

仲介とは、まず自分の所有している売却物件を、不動産会社に依頼します。

その不動産会社は、その物件にふさわしい買主を探し出します。
買主が見つかったなら、その買主と売主の間をとりもって売買契約に必要な手続き、書類の整理をおこない、スムーズかつ法律上問題のないように契約を成立させます。

この仲介という方法は、上に触れた様に不動産会社が買主を探すので、その分時間のかかる場合が多くなっています。
これがデメリットの一つと言えるでしょう。

その反面、仲介は買取に比べて高く売却できる可能性があります。

こういった特徴から、仲介を希望する売主は比較的に売却するまでの時間に余裕があり、時間を気にせず、なるべく高額での売却を目指した売主に適した形式と言えます。

ただ注意点として、あまり時間に余裕を持たせすぎると、いつもでも売却用の広告やインターネットサイトに掲載され続けることになり、それを見ている買主側から売れ残り物件のような印象に取られることもあります。
この点から、適度な掲載期間を考慮して売却に当たることが必要になります。

また仲介の場合は、複数の買主が実際の売却物件を調べに訪れます。
もし、その場に売主が立ち会うことができれば、買主との会話の中で、彼らの意見・感想や、近隣の売却物件と比較した場合のメリット・デメリットなどを具体的に聞くことができます。

この様な参考意見を考慮して、更によい条件、高い金額での売却を試みることが可能になります。

買取のメリット・デメリット

買取とは、売却物件を直接、不動産会社に売却します。

この点が、個人に売却する仲介と最も異なるところと言えるでしょう。
また契約成立に至るまでの時間についても、仲介とは異なり、買主を探す必要がないので、スピーディに売却契約まで成立できます。

さらに、相手が個人でなく会社ということもあり、住宅ローン特約(買主の住宅ローンが審査に落ちた際に契約を破棄するという条件)によって、一旦成立した売買契約が撤回されるというリスクもありません。

また買主が個人ではなく、専門家集団ですので経験も豊富で、要領も得ており、個人が取引先の場合にありがちな、突如の契約内容の変更や契約成立時期の遅延といったことも基本的にはありません。この点は意識されにくいですが、大きなメリットと言えるでしょう。

他に挙げられるメリットとして、早めの現金収入が可能になるという点があります。

不動産投資を行なっている人たちは、多くの場合、物件を売却した後の、次の物件売却の予定を立てているのが通常です。
その売却物件を購入するためには、まず自分が買主となって物件を購入する必要がありますが、そのための購入資金を順次蓄えておかなければなりません。

この点、不動産会社に直接買ってもらう買取という形は、物件を早く現金化しやすいので、投資家の人には特にメリットとなります。

かかる費用と売却益

通常、買取には手数料はかかりません。
一方で仲介の場合は間に立って取引の実務を管理してくるますので、仲介する不動産会社に手数料を支払います。

この様にいうと、後者の仲介の方が手数料のかかる分、売主に利益が少なくなると思われるかもしれませんが、実際には仲介の方が入手できる売却額は高くなっています。

例えば、1000万円の物件を売却した場合、手数料はおおよそ36万円になります(この計算方法は以下で具体的に取り上げます)。

それに対して買取の場合には、7~8掛けが一般的ですので、入手できる金額は700〜800万円になります。

つまり、仲介では964万円になり、買取の700~800万円に比較して250~150万円ほど多くの金額を入手できることになります。

介手数料について

仲介手数料は、もちろん不動産会社と売主との間で相談の経た上で決めるものですが、法的な規制も存在しています。

個人の売主が、専門家集団である不動産会社に説得されて、膨大な手数料を請求された過去がこれまでにあったために、上限を設定した規制が施行されました。

そこでは、以下の様に、段階に分かれて手数料が設定されています。

  • 取引額が200万円未満の場合=取引額の5%以内
  • 取引額が200万円~400万円の場合=取引額の4%以内
  • 取引額が400万円を超える場合=取引額の3%以内

ここで注意が必要なのは、各段階の手数料が加算された上で手数料金額が決定されるということです。
つまり、先の例の1000万円であれば、

  • 取引額200万円未満の部分=5万円
  • 取引額200万円~400万円の部分=8万円
  • 取引額400万円を超えるの部分=18万円
  • 合計で36万円になります。

    以上、不動産物件の売却にあたっての仲介と買取の違い、そのメリット・デメリットについて解説してきました。

    それぞれ特徴がありますので、上記のことを参考にしながら、ご自分の条件に見合った方法を選んでみてください。

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