1. ホーム
  2. 家を売るときの疑問点
  3. ≫事故物件の不動産売却の相場や告知義務について

事故物件の不動産売却の相場や告知義務について

最近ニュースを見ていると、高齢者の事故が多発しています。
交通事故も多いですが、不動産関係で言えば孤独死や介護疲れによる殺人・自殺などがあります。

こういった訳ありの家を売るときは、どうすればいいのでしょうか。

売主としては、なるべく悪いことは隠しておきたいでしょうが、隠したまま売却したとしたら、問題にはならないのでしょうか。
以下では、こういった事故物件やそれにまつわる問題を解説していきます。

事故物件とは

最も広い意味における事故物件とは、住宅ローンの残高があるもの、事業用の建物であれば会社の倒産のために売却に出しているものが、金融事故として挙げられます。

しかし通常の不動産取引における意味としてはこのようなものは含めず、下の問題のある物件を事故物件と呼んでいます。

  • 大雨による浸水や雨漏り
  • シロアリによる被害
  • 床や壁といった躯体の問題
  • 人の死亡にまつわる問題(心理的瑕疵)

では、冒頭に述べたニュースの例のように、家の部屋の中での死亡は当然事故物件扱いになるでしょうが、敷地内の駐車場にとめておいた車中での死亡など、家屋以外の場所での死亡はどうなるのでしょうか。

部屋の中での事故とは違いますが、これも事故物件として扱われます。
この場合も、買主が精神的な被害を持ちそうなことは含まれますので、事故物件となります。

告知義務

住人の自殺といったような、家の設備の破損・欠陥といった機能的な問題ではないにしても、次にそこに住むことになる住人にとって精神的に害になりそうなことを持つ物件を心理的瑕疵物件と呼びます。

人の死亡の他にも、宗教団体の施設が近隣にあったり、近辺を暴力団員が往来するなどの物件は瑕疵物件に含まれます。

これは浸水やシロアリの被害といった事故と同様に、買手に対して契約前に告知する義務があります。

瑕疵を意図的に隠して売却した場合には、訴訟を起こされる場合があります。極端なケースでは、20年以上経ってから事故内容を知った住人が、前の住人を訴えたということさえあります。

しかし、ここで一つの疑問が湧かないでしょうか。心理的瑕疵の場合には、家の機能的な破損と違い、いつ直ったのかというはっきりとした基準がわかりません。ですので、事故物件を買った人が、さらに次の人に家を売るときには告知の義務は、まだ存在するのかという疑問も湧いてきます。

この答えは、イエスでもノーでもないものです。というのも、例えば事故物件を売却する目的で、数ヶ月など短期間で誰かを住まわせて、その後に事故内容を隠して売りに出すということができてしまいます。

この問題に関しては、ルールがあるから履行するというのではなく、道義的責任に基づいて行うことが推奨されています。

では告知義務を履行すべき期間は決まっているのでしょうか。これについても特別に法律で定められているわけではありません。これも道義的責任に基づいて、その問題を知っていれば通常は購入しなかったであろう期間、というような期間が推奨されています。

相場よりも安くなるよう値下げが必要

こういった事故物件、心理的瑕疵のある物件は、中には気にしないという人もいるでしょうが、通常は気にする人の方が多いですよね。
ということは、相場よりも安くしないと売れ残ってしまいます。

では、どれほど安くすれば買手がつくのかという点が気になりますが、、最悪の場合は半額程度になることもあるので、それくらいの覚悟は必要かもしれません。

下げ幅は立地条件や事故の内容によって変動するので一概には言えませんが、やはり人気のある地区では下げ幅は相対的に低くなります。逆に地方だったり不人気の地区は下げ幅が大きくなります。

しかし、不人気地域ではどうしても買手のつかない場合もありえます。その時は家を解体して、更地にすることでマイナスイメージを払拭することができます。

更地にして駐車場として貸す

更地のままだと不動産活用ができませんので、例えば更地にした後に駐車場にして賃貸に出すといった手段もありえます。更地のままだと固定資産税、都市計画税が増額されますので、活用した方が効率的です。

このように、事故があったのが建物の中であれば、建物がなくなった状態で、人は事故のマイナスイメージを感じることはほぼないでしょう。

ただし、この場合には解体費用、さらに駐車場にするのであれば、その工事費用がかかります。

でも物件の築年数が相当経っていれば、そもそも建物の価値はほぼなかったでしょう。それに駐車場にするのであれば、当然そこから収益が上がりますので、それで工事費用の補填とすることも可能です。

瑕疵担保責任について

上でも少し触れましたが、家を売却した後でも、契約の前から存在していた瑕疵があった場合、売主はその修復の責任を負わなくてはいけません。これを瑕疵担保責任と言います。

瑕疵が見つかった場合は速やかに修復または損害金を支払う必要があります。これは民法に定められていて、責任を負う期間は1年とされています。

まとめ

以上、事故物件、心理的瑕疵物件について、売却するときの注意点をテーマに紹介しました。

冒頭にも述べましたが、最近は高齢者の自殺・他殺も増えてきており、その後の家の処理は子供の仕事になります。

遺族としては心理的に複雑なものがあるでしょうが、上記のポイントを踏まえ、関係者が最も良いと思えるような方法を探ってみてください。

事故物件の売却価格は?

事故物件の売却を検討されている方へ。
複数社へ見積もり依頼することで300万円以上も査定額を引き上げることに成功した事例が多数あります。

下記は、500社以上もの人気不動産会社と提携しているサイトで、一括で最大6社に無料で査定依頼できます。

事故物件を取り扱う無料一括査定サイトはこちら
※全国エリア対応なので、全国どちらからでも申し込み可能です。

おすすめ!一括査定サービスはこちら