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家売却の住宅ローン特約で売主が注意すべき点

売主にとって待ちに待った日、それは家の売却契約が結べる日ではないでしょうか。

ここに至るまでには、不動産会社の選択から、内覧者のためのハウスクリーニング、買主との価格交渉など、幾多の工程を経てきたと思います。

価格交渉を始め、諸条件を固めることができたら、いよいよ不動産会社が売買契約書を作ります。

しかし、この段階に至っても両手を上げて喜ぶことはまだ早いのです。
というのも、不動産物件という大きな金額を扱う場合には、買手は現金一括で支払う人は稀で、大抵は金融機関からの融資=住宅ローンを受けて購入に至ります。

この事情があって、まだ問題の起きる余地があることを頭に入れておく必要があります。

私の友人も昨年、中古で戸建を購入しましたが、なかなか本審査の結果が出なくて、ヒヤヒヤしていました。
もし通らなかった場合のために、私にお金を貸してくれと言ってきたほどですから、彼だけでなく、住宅ローンを申し込んでいる間の買手の心理たるや、相当プレッシャーのかかるものだと実感できました。

以下では、家を売却する際に、買主の住宅ローンの審査が通らない場合、つまり本審査で落ちた場合について、住宅ローン特約の内容や売主側のリスクなどを踏まえて解説していきます。

住宅ローン特約と契約解除

住宅ローン特約とは、マンション・戸建に限らず、住宅用の不動産物件の売買において、その購入費用の一部か全部を金融機関からの融資によって賄うことを前提とした約定です。

大事なのは、もしローンの審査が通らずに住宅費用が入手できない場合には、売買契約の解除をすることができるということです。さらに、手付金に関しても、買主に無条件で返金されるということです。

また、住宅ローンの審査期間ですが、通常1ヶ月となっています。冒頭に挙げた私の友人のように、この期間は買主にとってもヒヤヒヤして待っていなくてはならない期間であり、売主にとってはせっかくの契約がうまくいくか、ご破算になるか、不安な時期です。

少し話が逸れますが、この住宅ローン特約を結ぶ目的には、買主のリスクを軽減するという面があります。きちんと審査が通る前に契約を結んでしまったら、実際には融資が下りないとなった時、多大な金額を背負うことになりかねないからです。

売主側の注意点

まず指摘しておくべき点は、住宅ローン特約を結んでいて、買主に融資が下りなかった場合、住宅ローン特約が適用されるのは買主側であるという点です。

上に触れたように、住宅ローン特約は買主を保護するのが目的ですから、売主側が解約したら、違約金が発生してしまいますので、注意をしてください。

売買契約が成立してもちょっと待って

また、これ以外で注意すべき点としては、売買契約が成立したからと言って、すぐに引っ越し業者を決めたり、引渡しの日時などの段取りを決めたり、住み替え先の家の購入手続きを進めてしまったりしないことです。

これらは住宅ローンの本審査が正式に通った後に行うようにしましょう。

そうでないと、もし本審査に通らなかった場合、引っ越し業者へのキャンセル料だったり、住み替え先の手続きに伴う費用が無駄になったりと、諸々の損失を被ることになります。

このような勇み足が起きることの理由には、事前審査の結果を鵜呑みにしてしまうこと、言い換えれば、それを楽観的な解釈で受け取ってしまうことにあるようです。

しかし事前審査はあくまで内定であり、「仮」の域を出ません。
事前審査とは、売買契約書を必要とせずに審査の申し込みができるようになっています。

この審査が通れば、概ねは本審査も通るとされています。
しかし万が一の可能性があり、実際に事前審査を鵜呑みにして失敗しているケースが取り上げられているのを、不動産関連の記事で目にします。

この事前審査に対して、本審査は売買契約書が必須となります。
そのため上のような失敗が起きる元になります。

つまり、本審査には契約書が必須ですが、その契約書は本審査に通ることを前提に作成されています。この順番のために、失敗や注意すべき点が増えるのです。

手付金の返金

売買契約をした時点で、売主は買主から手付金を受け取ります。

買主側から見れば、この手付金を支払ったことで、他にその物件の購入希望者がいたとしても、自分が独占的に購入する権利を持っていることの証となります。

逆に売主側からすれば、より良い条件の購入希望があったとしても、手付金を受け取った以上、他の人には得ることができないという縛りの意味があります。

しかし、買主のローン審査が通らなかった場合、住宅ローン特約を結んでいると、この手付金を無条件に返金しなくてはいけません。

買主にとっては手付金が戻ってきて良いかもしれませんが、売主は手付金をもらっていた期間は売却のための宣伝はできませんし、仮に良い条件での申し込みがあったとしても断らなくてはならなかったのです。

さらに、また新たな購入希望者を探すために、広告を出さなくてはいけないですし、その他手続きをしている間に物件の価値が目減りしてしまう可能性もあります。

こういった点は見逃されがちですが、売主側の被るリスクとして頭に入れておく必要があります。

売主側のリスク

以上、買主の住宅ローン審査が落ちた場合の売主側のリスク、注意点について見ていきました。

売買契約が結べたというだけで次の工程へと進めてしまうことの危険性を理解して頂けたと思います。

また最後にあげた手付金に関するリスクは、抽象的なものであるだけに、なかなか意識できないかもしれませんが、今回のようなケースにまつわるリスクの一つとして覚えておきましょう。

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