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土地の路線価と時価の関係、その違いは?

マンションでも戸建てでも、自分で固定資産税を支払うようになると、年間で支払う金額が意外と高額なことに、誰しも驚いた経験があるのではないでしょうか。

会社員の場合、所得税や住民税と違って、固定資産税は天引きされることはないでしょうから、自分で支払うことになります。
毎年支払っていると、この税額は何を根拠に決められているのか疑問に感じる方も多いと思います。

以下ではこの固定資産税などの根拠になる路線価と、市場価格に基づいて評価される時価について、その関係や違いについて解説していきます。

路線価だけで売買価格が即決する訳ではない

ご存知かもしれませんが、以下の内容をよく理解してもらうために、路線価について一度概観しておきましょう。

路線価とは

市街地的形態(市街地または市街地とは言えないまでも同様の形態と見られる区域)において、路線(いわゆる道路)に面する住宅地の、1平方メートルあたりを金額で評価したものです。

この路線価は、二つの税額を決定するときの基準となっています。
1つは上にも触れた固定資産税額で、もう1つは相続税の評価に関わっています。

単に「路線価」というと、一般的には相続税評価額のことを指しますが、ここでは固定資産税に関わるものとして、この用語を使っていきます。

路線価は3年に1回ずつ更新され、1月1日に公表されます。
相続税が国税なので、国税局が主導して決めるのに対し、固定資産税は地方税なので、市町村が主導して決めるようになっています。

路線価とは文字通り、路線=道路を基準にした評価ということはわかったのですが、これによって実際の取引価格がすぐに決まってくるわけではありません。

路線価に従えば、同じ道路に接する物件は同じ評価になりますので、向かい合った物件同士は同じように評価されます。

ただ、例えば住宅を建てるにしても、向かい合った場所では、お互いに日照の具合が違うので、取引価格はその点を考慮して変動するでしょう。

また店舗を出店することを考えた時でも、向かい合った場所は車線の方向が反対になるので、中心街に向かう車線側と郊外に向かう車線側では、マーケティング上の問題から取引価格も変わってくるはずです。

これらの例からもわかるように、確かに税額を決定する基準であり、それを考慮して取引価格も決められてきますが、実際には具体的な条件によって取引価格は変動してきます。

路線価だけを頼りに不動産を評価してしまうことは、実際の取引価格から離れてしまう危険があるので、あくまで参考情報として扱う程度にしましょう。

実際の取引価格

こういった公的な評価である路線価に対して、時価は実際の取引価格のことを指します。

とはいっても、路線価と全くかけ離れた評価額になることはありません。
取引価格もこの路線価を参考にしながら決められます。

ただ、時価の場合は、その土地の活用の展望、つまりどのような建物が建てられるのか、どのくらいの収益が見込めるのか(収益還元)、またはその土地柄のもつブランドイメージなどが勘案された上で決められてきます。

また、路線価は3年に1回の見直しがあるとはいえ、基本的には固定的なものですが、取引価格は常に変動する可能性を持っています。

例えば、近くに商業施設の建造が決定されたりすれば評価額は上がるでしょう。逆に悲惨な事件が起きたり、いかがわしい宗教団体の建物ができたりすると、評価額は下がる可能性があります。

さらに、特殊な土地形状の場合、例えば急斜面といった場合は路線価よりもかなり低い評価額になることもあります。

都心部と地方、また特定の時期によって違いはあるの?

地価公示法には「公示区域内において、土地の取引をするものは、公示された価格を指標として取引をするようにしなければならない」といった趣旨が謳われています。

ただ、時価は路線価を基準にしているので、大きく離れた評価額にはなりにくいのですが、都心部か地方かによって、またあるタイミングよっては大きく離れる場合も少なくありません。

都心部においては、一般的に路線価よりも高額になる傾向があります。
特に、最近のオリンピック景気のように不動産市場が活発な時は、公示価格の数倍にまで上昇するときもあります。
需要が多くあり、ブランド力を持っている都心部は常に高額で取引される可能性があります。

逆に地方に関しては、路線価を下回る価額で取引されることが少なからずあります。
都心部に比較すれば、需要もブランド力も劣るので、自然と下降することが多くなります。

また時期も価格に影響を与える大切な要素の一つです。
その最たるものはバブル期で、路線価の数倍に登る価格で取引されていたことは有名です。

これがバブル崩壊した後の時期では、評価額は急激に下降し、路線価を大きく下回ってしまうケースが多発しました。

このため納税額についてはトラブルが頻発しました。
固定資産税は、まだそれほど大きな金額にならなかったので、目立ったトラブルは少なかったのですが、相続税になるとかなり高額になるので、大きな社会問題にも発展しました。

まとめ

以上、路線価と時価の関係や違いについて見てきました。

上にあげた評価方法以外にも、いくつかの評価法があり、不動産は「一物四価」とも「一物五価」とも言われる所以となっています。

上記の内容を参考にして、納税や取引の際に、不要な間違いを回避できることを願っております。

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