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築年数が古い家は解体して更地で売る方がいい?

築年数が20年以上など古い家の場合、解体して更地にし土地として売る方がいいのではないか?
建物付きと土地だけ、どっちが高く売れるのか?

そういった疑問もありますよね。

いきなり解体するのはちょっと待って

古いからといって必ずしも解体が必要とは限りません。
買主さんによってニーズが異なるからです。

①新築を建てたい(土地だけを探している)
②中古住宅をリフォーム・リノベーションして住みたい

①の場合は、古家解体で更地にした方が喜ばれるでしょうし、
②の場合は家を残しておいた方が良いですよね。

どちらの需要が高いのかは、売り出してみないと分かりません。
そのため家を残した状態で売りに出し、①②のどちらのニーズにも対応できるのがベストです。

不動産会社と話して、中古住宅・土地の両方で売り出してもらいましょう。

解体費用は事前に見積もりする

例えば上記①の場合は、買主さんは更地にしたいので、解体費用を気にされます。

2000万円で売りに出していた場合、解体費用がかかるから1800万円に下げて欲しい。
など、100万単位での値引き交渉が予想されます。

実際に解体にかかる費用は、物件によって変わってくるので見積もりしてみないと分かりません。
そこで事前にやっておきたいのが「解体費用の見積もり」です。

見積もりなので正確ではありませんが、およその金額は分かります。
結果として、100万円で解体できるのであれば、解体費用を売主側が負担してでも2000万円で売る方がお得ですよね。
逆に1800万円で売ると、100万円の損失になります。

あらかじめ解体費用が分かっていると、価格交渉の際にも損しないようスムーズに話を進めることができます。

ちなみに、1坪あたりの解体費用の相場は下記となっています。

・木造家屋 1.8万円~4.0万円
・鉄骨家屋 2.5万円~4.5万円
・RC家屋 2.5万円~6.0万円

ただ、1坪で言われてもピンときませんよね。
やはり業者に見積もりを出してもらうのが一番分かりやすいです。

不動産会社を通して解体業者を紹介してもらえる場合もありますが、必ずバックマージン(手数料)を取られるので、実際の解体費用よりも高い金額を言われます。

そこで利用したいのが解体業者のマッチングサイトです。
自分で見積り依頼すれば、手数料分を浮かせることができます。
不動産の無料一括見積もりのように、一度に複数の業者に依頼できるので便利です。

解体業者への見積もり依頼はこちら

更地にすると固定資産税がアップする

最初から更地にしない方がいい理由は他にもあります。

それは土地だけになると固定資産税がUPするからです。

建物付きの土地なら、固定資産税は評価額の6分の1に軽減されるのですが、建物がなくなるとその軽減を受けることができないため、単純に6倍近くに跳ね上がります。

すぐに売れたら問題ありませんが、更地にしたはいいけど、なかなか買い手が付かない場合には、高い固定資産税を払い続けなくてはいけません。これはリスクが大きいですよね。

そのため、まずは古家付きで売り出して、買い手が付いた段階で解体するか否かを決め、価格の交渉を行うのが理想です。

融資利用の特約と注意点

買い手が見付かり契約が済んだからといって、すぐに解体作業に入るのは危険です。

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、先に「売買契約書」を金融機関に提出します。(通常、売買契約を確認した後に融資の有無が決定されます。)

その際に「融資利用の特約(別名:ローン条項、ローン特約)」といって、もし審査に落ちて住宅ローンが組めない場合、契約を白紙に戻しましょう。という特約が設けられています。

もし契約を結んだ買主さんが解体を希望され、既に解体作業に取り掛かっていたとすると、早まってしまった・・ということになりますよね。

そういったリスクを回避するためにも、買主さんが住宅ローンを利用される場合は、審査に通過されたことを確認してから解体作業に入るようにしましょう。

まとめ

古家を解体する方がいいのか、そのまま残して売る方がいいのか?
答えはケースバイケースです。

住めないくらいボロボロでリフォーム費用も莫大にかかりそうなら解体して更地にすることを検討しますが、それ以外は建物を残した状態で売りに出すのが賢明です。

事前に解体費用の見積もりを取り、買い手が付いたところで、解体の有無や価格交渉を進めていきましょう。

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