新築(築浅)の家を売却する際の注意点

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新築、または築浅の物件を売ってしまう理由とはなんでしょうか。

私の幼なじみの一人は、新築で購入した家を、わずか1年ほどで売却してしまいました。

ところで彼は家を建てる2年くらい前に高校の同級生と結婚していました。さらに、奥さんのお腹には赤ちゃんがいました。

新築は二人の新しい家族の住まいとなるはずでしたが、その道は途絶えたのです。私含め、友人たちは不思議に思っていました。

その家は二世帯住宅だったのですが、嫁姑争いが激化して、一緒には住めなくなり、売却したのです。
このように新築または築浅の家を売るということは、特別な事情がつきものですが、その際に注意すべきことは何か、損しないためにはどうすればいいか、これから紹介していきましょう。

新築、築浅と中古の違い

そもそも新築とは、建てられてからどの程度の期間経ったものを指しているのでしょうか。住宅の品質確保の促進等に関する法律の記載によれば、1年以内とされています。

では築浅とはどの程度の期間までを言うのでしょうか。

これは便宜的な用語で、新築以外を中古としてしまうと二極化してしまうので、その中間として、築浅という言葉が使われています。だいたい5年以内とされています。

住宅ローンの完済

家を新築し購入する際に、現金一括で購入した人はほぼいないでしょう。やはり住宅ローンを組んでいるのが一般的です。

新築、築浅で売却するときには、このローンを完済している人もほぼいないでしょう。ほとんどの人が、35年だったり、長期間のローンにしているはずです。ではこの残ったローンは、どうなるのでしょうか。

これは売却する人が完済するしかありません。ローンが残っていても売りに出すことは可能ですが、このようなデメリットを抱えた物件を実際に買おうという人は、なかなか出てきません。

それにこのデメリットのために、売却金額も低く見積もられがちです。

売却する人は、売却代金でローン残高を支払う必要があり、もしそれで不足した場合には、次の住宅ローンに組み入れることのできる買い替えローンなどを利用して、完済する必要があります。

家屋の価格の下落率

不動産価値は本当に多様で、同じ物件は二つと無いと言われるほどです。新築の家を売る際も、築年数が増えるにつれて価格も下落して行くと思われがちですが、話はそれほど単純ではありません。

家の価格にはその実用性といったこと以上に、どの地域にあるのかが重要です。人気のある吉祥寺など、ブランドイメージのある地域の物件は下落しにくいものです。逆に、地方の物件であれば、同じ築年数であっても下落するスピードは速くなります。

この理由は、人気のある街はもちろん需要が高く、投機的な目的でも注目され頻繁に売買されているので、値崩れがしにくくなっているのです。

築浅と新築の売買時の違い

築浅物件は、家が新築と同程度に痛んでいないのに、新築よりも安いという点が購入者には魅力があり、非常に人気のある物件となっています。

ただし、築年数に見合った価格の下落があり、その上、以下に述べるような注意点もあります。

設備の劣化の具合、耐久期間

家の設備の中では、10年スパンで買い換える必要があるものもあります。

例えば水回りの設備やコーキング材の劣化などはあります。
仮に築浅5年の家であったとしても、もう5年もすると買い替えの必要のある設備がでてきてしまいます。

築浅の家を売却するときには、このような点がデメリットとして判断されてしまいますので、場合によっては修繕しておいた方が良い場合があります。

固定資産税

新築には固定資産税の減額措置があるのとは異なり、築浅の場合には、減額を受けられない、または減額を受けられる期間が短いと言うデメリットがあります。

新築には、建ててから3年間、固定資産税が半額という減税措置があります。

例えば4000万円の家を新築した場合、税率1.4％で計算すると固定資産税は56万円となりますが、これが半額の28万円となりますので、その恩恵は大きいと言えるでしょう。

対して築浅にはなかったり短いので、売却額が低くなる大きな理由となっています。

売却時の諸費用

不動産物件を購入するときと同様、売却時にも諸費用がかかります。

中でも大きいのは仲介手数料です。
これは、言わずと知れた事かもしれませんが、仲介業者に支払う手数料です。

一応、上限金額が法律で設定されていますが、だいたいはその上限金額を請求されます。概ねの傾向としては、売却価格+3％+6万円となります。

支払うタイミングも慣習的に決まっていて、売買契約時に半分、決済時に半分ということになっています。

他にも売買契約時の印紙税、仮に売却益が出た場合には短期譲渡所得税がかかります。

新築または築5年以内の築浅物件の場合に適用されるもので、長期譲渡所得に比較して非常に高く設定されています。

売却理由の告知

冒頭に挙げた私の幼なじみ場合には、売却理由は家庭内の問題ということで、ほぼ問題にはなりませんでした。

しかし、告知義務が発生する場合があります。
例えば、シロアリの発生、雨漏り、自殺など、買う人がそのことを知っていたら買うのをやめようとするかもしれないことがある場合、告知する義務があります。

この義務を履行しなかった場合、契約の解除、最悪は損害賠償を要求されるので、注意すべきポイントです。

まとめ

以上、新築または築浅物件を売る時の注意点を紹介しました。

住宅ローン完済の必要性や告知義務など、知らない情報もあったのではないかと思います。
上記の注意点をきちんと確認して、不利な売買交渉にならないように準備してください。