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駐車場の土地売却と税金について

個人で遊休の土地を所有していて、なかなか希望の売値がつかず、悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

アパートを建てて、アパート経営を行うとすると、銀行から多額のローンを組む必要が生じ、手続が面倒です。

遊休の土地が駅に近いような場合、駐車場にして駐車場収入を得るというのは効率的な方法であるといえます。

そして、ある程度、希望の売値で売れるような状態になったら、売却を検討するという方法が考えられます。

駐車場の土地の取り扱いについて、土地の売却を中心に確認してみましょう。

土地売却の形態と注意点

駐車場として利用していた土地を売却する場合は、現在の駐車場のまま売却するか、駐車場を撤去して売却するかの2つの方法があります。

いずれにしても、現在の地主と駐車場利用者の間の賃貸借契約があります。
駐車場として、そのまま利用するのであれば、駐車場利用者はそのまま借り続けることができるので、あまり問題ないでしょう。

売却する相手に後述する駐車場を経営してきた時の利回りの話しをすれば、買い手は駐車場経営のイメージが湧き、よりよい売却取引が成立するでしょう。

ただし、駐車場を撤去して売却する場合は、まず解体費用がかかります。
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また、現在、駐車場を利用している人に立ち退いてもらう必要があります。

駐車場の場合、住宅とは異なり、借りている人に借家権はありません。
よって、賃貸借契約により、駐車場をずっと利用できる権利はありません。

しかし礼儀として、現実的に代替えとなる駐車場を見つけるまでに1ヶ月から2ヶ月程度の時間は見込むべきでしょう。
それまでは、売却ができなくなります。

そのため、そのまま売るのか撤去して売るのか、どちらが得であるかを売却の仲介を依頼する不動産屋によく相談するべきでしょう。
また、更地にして売却する場合は、現在、駐車場を借りている人に早めに告知するべきでしょう。

売却時の税金の取り扱い

駐車場として経営してきた土地を売却する場合の収支はどのように考えればよいでしょうか。

土地の売却による収入は譲渡所得となります。

この譲渡所得は所有期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。
具体的には、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得になります。

仮に1,000万円で購入した駐車場の土地を1,500万円で売却して短期譲渡所得として扱う場合について考えてみましょう。

不動産屋に支払う仲介手数料が30万円として、
この場合、1,500万円-(1,000万円+30万円)=470万円が短期譲渡所得となります。

この所得に対して30%所得税、9%の住民税がかかります。

  • 所得税470万円×30%=141万円
  • 住民税470万円×9%=42万3千円
  • 最終的手取りは470万円-(141万円+42万3千円)=286万7千円となります。

    つまり、駐車場の土地を売却する時は、購入時より地価が上昇していれば利益は出ますが、税金がかかりますし、適用される控除制度が限られていることを知っておきましょう。

    また、駐車場としての土地を売却する場合は消費税の課税対象となることも覚えておきましょう。

    駐車場経営の利回りについて

    駐車場経営を行った場合の利回りを考えてみましょう。

    既に遊休の土地を所有している場合で考えてみます。

    仮に以下の条件で考えてみましょう。

  • 月極で駐車場10台(200㎡)
  • 舗装費用が1㎡で5,000円
  • 1台あたりの駐車場収入が1万円
  • 駐車場にするための工事費用が200万円かかる場合
  • 稼働率100%として考えると駐車場収入は、
    年間で1万円×10台×12か月=120万円となります。

    投資金額は、5,000円×200㎡+200万円=300万円となり、
    この場合の利回りは120万円÷300万円×100=40%となります。

    新たに200㎡の土地を1,000万円で購入したとしたら、

    投資金額は300万円+1,000万円=1,300万円
    利回りは120万円÷1,300万円×100=9.2%

    となります。

    よって、遊休の土地を活用する場合は、効率のいい投資であるといえますが、新たに土地を購入した場合は、稼働率が悪いと投資効率は落ちることになります。

    駐車場利用のための土地購入

    駐車場利用のための遊休土地がある場合は、その土地を利用して駐車場経営を行うことになります。

    ただし遊休の土地がなく、土地を購入するところからスタートさせる場合はどのような点に気を付ければよいのでしょうか。

    立地条件としては、まずは駅に近いことがベストです。
    駐車場の利用者は駅から遠方の人が多いためです。
    そして、場所としては、車が入出庫しやすいことも大事です。

    駅から近く、不特定多数の人が集まりやすい立地であれば、駐車施設にした場合でも、時間貸しが可能となり、より高い収益性が望めます。

    駐車場利用のための土地を購入する場合は、不動産屋をいくつか回って、人の流れや近隣の駐車場の稼働率をリサーチし、土地の相場を確認して、自分の予算の範囲内にマッチする物件を選択するようにしましょう。

    経営のパターン

    駐車場の経営形態には、青空駐車場と立体駐車場の2つに分けられます。
    2つとも駐車場を利用する側には、借地権や借家権が発生しないため、法的なトラブルは少ないです。

    この点は、アパート経営とは異なる点です。
    そのため、最終的に売却もしやすいといえます。

    青空駐車場と立体駐車場

    青空駐車場は相続対策における納税資金の調達として、利用されることが多いです。
    立体駐車場は、タワーパーキング方式の機械式と建物型の自走式の2つがあります。

    機械式の場合、敷地面積が狭くても立地可能ですが、自走式の場合は、ある程度の敷地を必要とします。

    立体駐車場は施設費用がかかるため、個人で行う場合は初期投資がかからない青空駐車場を選択したほうがいいでしょう。

    月極と時間貸し

    駐車場の経営形態は、月極と時間貸しの2つの形態があります。
    この形態のどちらを選択するかは、その駐車場の土地を利用する人の特性や利用目的によって変わってくるでしょう。

    通勤目的の人が多そうであれば月極、一時的にレジャー施設や買い物目的に利用する人が多そうであれば、時間貸しが適しているといえます。

    青空駐車場でも無人によるコイン式の時間貸しは可能なので、稼働率を高めるには時間貸しを検討してもいいでしょう。

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    まとめ

    駐車場として土地を利用することで駐車場収入が見込めます。
    この時点では稼働率をいかに高めるかを意識する必要があります。

    また、土地の売却時には、いままで駐車場を借りていた人への配慮が必要となります。
    そして、税金がかかることを意識しなくてはいけません。

    売却値をいくらで決断するかは難しいとことですが、駐車場経営も安定の保証はありません。
    1年間でも駐車場収入があれば、そのキャッシュは得した部分であり、多少でも購入時より売却値が高くなったのであれば、売却を検討してもよいでしょう。

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