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区画整理予定地の売買と売るタイミング

区画整理予定地の売却において、不安や疑問に感じる点について調べてみました。
売却したい土地が区画整理予定地、あるいはいずれそうなる場合、どのようにして売却するのが良いのでしょうか。

土地区画整理事業と売却

道路・公園・河川等の公共施設を整備し、土地の区画を整え、宅地として利用できる土地を増やす事業を「土地区画整理事業」と言います。
土地区画整理事業により、土地は整形された「換地」に置き換えられます。
(施工前の土地に対して、事業後に新たに配置された土地を「換地」と言います。)

所有する土地が、土地区画整理事業の対象となった場合どうなるのでしょうか。
居住中の建物の移転を強いられることもありますし、再開発のために売却を求められることもあります。

事業が長期に渡ることも考えられるので、早目に土地を売却した方がいいのではないか・・・と、
検討される方もいらっしゃるのではないでしょうか。

売るタイミング

区画整理予定地の売却はタイミングが大事です。
10年~20年以上の長期に渡ることも多いため、タイミングを見て売却する必要があります。

建物の移動や解体が必要な場合、それらにかかる費用は建物の価値に応じて査定後に補償されます。

期間が長引く場合、事業終了後に移転が予定される土地(仮換地)が割り当てられます。
そして土地の所有者は仮換地上で不動産を使用する権利があります。

この仮換地として指定された土地は環境が整備されるので、資産価値が上がることが予想されます。

区画整理予定地が整理されるとどうなる?

  • 敷地が変わる(所有地が移動されるため位置や住所が変わる。)
  • 整備により面積が減る
  • 価値が変わる(清算金で調整)

区画整理が行われると土地の価値が変わるため、事前に売却を検討する人が増える。

区画整理により周辺環境が整備され住みやすくなることが売却時のアピール材料になる。

売り出しの際に別の場所に移ることを考え、自分たちの住まいも検討する必要がある

保留地が発生する

土地区画整理事業で整備が進められる際に、形状を整えるために土地が少しずつ減らされます。
この減らされた土地を保留地といいます。

分かりやすく説明すると、丸い土地を四角形に整えた場合に、はみ出たところが保留地ということになります。
(減らされた土地は道路や公園などの公共用地として使われます。)

土地は減りますが、環境が整えられることで土地の評価は上がる=地価が上がると考えられます。
保留地の売却は区画整理事業者や組合が行いますが、転売目的での購入はできません。

従前地と仮換地

区画整理事業が行われる前の土地を従前地、事業後に移転が予定されている土地を仮換地といいます。

従前地を売却することはできますが、購入者の立場からすると換地処分後の土地が欲しくて購入するのが一般的です。
そのため従前地の売却=仮換地の売却となります。
仮換地の売買契約の際には従前地の住所と面積で契約を結び、登記上も従前地とされます。

売主の立場としては、従前地の詳細を買主に伝えればOKですが、仮換地目的で購入するのが買主ですから、当然仮換地について聞かれることもあるでしょう。

スムーズに取り引きが進められるよう、売主側もそれなりに仮換地について知っておく必要はあるでしょう。

清算金と賦課金

土地区画整理事業が終わるまで仮換地を所有し、換地処分後に価値が上がった時点で売却することもできます。

ただ、事業完了が何年後になるか分かりませんし、完了時期が延期されるというリスクもあります。

先が見えないことから、仮換地指定された状態の土地を事業完了前に売却することも考えた方が良いでしょう。

面積が確定されていない仮換地の売却ですが、一般的に換地処分前に最終測量を行います。

その際「精算金」「賦課金」について明確にする必要があります。

清算金と賦課金について
  • 精算金
  • 精算金とは、土地を整理・配置した時に生じる不均等を是正するためのお金です。
    例えば、もともと1000万円の土地が整備後900万円で売れた場合、差額の100万円を組合が所有者へ支払います。
    逆にもともと900万円の土地が整備後1000万円で売れた場合、差額の100万円を所有者が組合へ支払います。
    精算金について、売主・買主のどちらが負担するのか(もしくは受け取るのか)を明確にしておかなくてはいけません。

  • 賦課金
  • 事業を施行する組合の資金が足りなくなった場合に、組合員が徴収されるお金を賦課金と言います。
    組合員とは、区画整理予定地に住んでいる住民です。
    万が一、経営が思わしくなく組合が破綻することになれば賦課金を支払うケースもある。ということを売主が買主に伝えておく必要があります。

売買成立後のトラブルを避けるためにも、精算金や賦課金について双方が納得できるよう、きちんと話し合っておきましょう。

いつ売るのがいい?

土地区画整理事業を進めるにあたり、売却や移転の際にかかる費用の税金特例措置が設けられています。

建物などを移転する場合、施工者から移転補償費が支払われますが、
この補償費を移転にかかる費用に充てると税金が免除される等の措置もあります。

区画整理事業の対象となる土地は「保留地」と「仮換地」に分類されますが、
所有者としては保留地・仮換地の時点で売却することで、購入時より価値が上がることを買主にアピールすることができるでしょう。

事業の進捗を把握し、具体的に終了の目処が立った段階で売却するのがベストです。

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