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家の売却をキャンセルで発生する損失金額は?

家を売却する際に、売買契約を結んだ後にキャンセルをしたという経験のある人は少ないと思います。
しかし、人生は何が起きるかわかりません。何らかの事情でキャンセルする場合がないとも言い切れません。

自分の知人で、そういったケースがありました。彼女と婚約して、新居を購入し、あとは引っ越すだけとなった段階で婚約が破断となってしまったのです。

どうしてそうなったのかはわかりませんが、いずれにしろ彼は大きな損失金額を被ったと嘆いていました。

このケースは買主の都合でキャンセルに至ったものですが、売主の都合による場合もあります。

買主の都合、売主の都合で契約解除となった場合、その後の処理の仕方に違いはあるのでしょうか。また契約解除した際の違約金は、どれくらいになるのでしょうか。

以下では家の売却をキャンセルした場合の処理の仕方を、主に手付金をめぐる問題を中心にして見ていきます。

契約キャンセルの種類

最初に、どういう理由でキャンセルしたら、どのような処理の仕方になるか、いくつかの種類がありますので確認してみましょう。

手付解除

契約の履行に着手する以前に、自己都合で契約を解除すること。
売主側が解除した場合は手付金の倍を返金、買主側が解除した場合は手付金の放棄となります。

危険負担による解除

台風、地震などの天変地異によって売買物件が著しく破損し、多額の修復費用がかかる場合には、無条件で契約を解除できます。

契約違反による解除

売主または買主いずれかが、契約書に定めた内容に反する行動をとった場合、それを是正するよう求めても応じようとしない場合は契約を解除して違約金を請求できます。

瑕疵担保責任に基づく解除

売買物件において、居住することなどに対して多大な損害があるとされる欠陥が見つかった際、買主は無条件で契約を解除できます。

特約による解除

当事者同士で相談のもと結ばれた特約に違反があった場合は、無条件で解除できます。
例えばローンを組めたら契約するという条件に反して、ローンを受けられなかった場合は解約できます。

合意による解除

売主・買主、双方の同意の元に基づくものであれば解除することができます。

契約を結んだ後のキャンセル

通常の売買契約において、契約書を交わす際には、売主は買主から手付金を受け取ります。

金額は制度上特に定められてはいませんが、売主が不動産会社の場合、手付金は20%までと設定されています。

契約書を交わし、手付金が支払われた後に売買のキャンセルをすると、売主都合、買主都合によって、それぞれにペナルティーが課されます。

売主都合の場合

上でも触れましたが、受け取った手付金の倍の金額を支払うことによって解決されます。

このことを「手付倍返し」と言い、かなり厳しい措置が取られています。

この厳しさからもわかるように、不動産取引全般において当てはまりますが、買主を保護するような措置が取られています。

買主都合の場合

買主によるキャンセルの場合には、シンプルに手付金が売主に渡り、返金されないという決着になります。

手付解除の期日

そもそも売買契約を結ぶと、売主・買主ともにその効力下に入ります。

そのため、もし契約の履行が不可能になると、キャンセルした側に損害賠償の責務が発生します。つまり違約金の支払い要求です。

ただし、手付金を渡していれば、これをもって通常は損害賠償の問題を回避することができます。これを手付解除と言います。

手付金をそのまま渡すという形を取れば、その手付金以外のお金を支払う必要はなくなります。
ただ、手付解除がいつまでも可能というわけではありません。

買主が残金を支払ったり、移転先に登記を行ってしまった場合には、手付解除は不可能となり、損害賠償の問題に発展してしまいます。

また個人間の取引の場合には、一般的には契約書に期間をきちんと記載することが推奨されています。

手付解除した場合の諸費用の処理

手付解除によって契約は破棄されますが、それまでに仲介業者に支払った費用などは、どのように処理されるのでしょうか。

仲介業者に支払う費用は、本来は契約が達成できた際の報酬という意味合いのため、契約が完遂されない場合には支払う必要がないと考えられています。

ただ、実際には契約がなくなった際に、返還の要求をしないと戻ってくることはないため、きちんと返還要求をすることが必要です。

手付解除の期日を過ぎてからのキャンセル

手付解除の期日は通常、売買金額の決済が行われる日であったり、引き渡しの日であったり、もう後戻りはできない日にちが設定されているものです。

これを過ぎてからのキャンセルは多大な損失が予想されるので、期日が設定されています。

しかし、どうしても仕方のない都合でキャセルせざるを得ない場合ということも考えられます。これを見越して、解除期日を過ぎた際のキャンセルに対する「違約金の額」というのを設定しておきます。

これを決めておけば、途方も無い金額を要求されることもなく、裁判といった面倒に関わることも回避できます。

できるだけ損失を少なくする

以上、家を売却する際のキャンセルについて、様々なケースを見ていきました。

キャンセルをしないにこしたことはありませんが、上記のことを参考にして、どのような場合に損失が大きくなるのか、頭に入れておけば、不測の事態でもなるべく損失の少ない手段が取れるでしょう。

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