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近所の売り出し物件から売却価格の相場を調べてみた

うちが家の売却をスタートする前から、少し離れた場所でうちと同じハウスメーカーさんで建てられた家が売りに出されていることを知りました。

スーモとかgoo不動産に載ってるから、近隣の売り出し物件は随時チェックできるんですよね。

実際に偵察に行ってみた

土地の坪数も建坪もうちとほぼ同じです。
駅までの距離も似たりよったり。
築年数は向こうが8年だったので、うちの方が2年築浅です。
でも、条件的には限りなく近いし、これはちょっと偵察に行ってみよう!となった訳です(笑)

こちらの記事でも相場の調べ方について説明していますが、もし近隣で同じ条件の物件があれば、足を運んでみるといろいろ参考になると思います。

実際に見に行ってみると、うちと同じくらいの規模の小さな団地。
家が30軒程度立ち並んでいる住宅街です。
ただ、うちよりも家の前の道幅が狭い。
でも、完全南向きで、日当たりはうちよりも良好な感じ。
それぞれ欠点や利点はありますが、まぁよく似ている条件の家でした。

ちなみにその家の売出価格は1580万円となっていました。

土地価格と建物価格を調べる

不動産の販売価格は「土地代+建物代」として考えます。
建物は古くなればなるほど価値がなくなり、あまりに古い場合は土地代だけで売られている物件もあります。
ちなみにこちらでも説明しているように、建物の価値は10年を境にどんどんマイナス評価となってしまいます。

建物の価値はうちと全く同じではないはずなので、まずは土地代に絞ってチェックしてみます。
土地の相場を知るには、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」が便利です。

上記で検索すると、実際に売買取り引きされた土地の坪単価がエリアごとに一覧で表示されます。
商業地と住宅地がごちゃ混ぜになって表示されるので、住宅地に絞って調べます。
いくつかの売買情報を見てみると、我が家と同じエリアの住宅地の坪単価の平均は、25万円程度だということが分かりました。

今回、調査の対象となる近隣で売りに出されていた家の条件は以下です。

土地面積:52.35坪
建物面積:34.20坪

先ほど計算した土地の坪単価を当てはめてみると・・・
土地代=25万円×52.35坪=1308.75万円ということになります。

そして建物代=1580万円-1308.75万円=271.25万円となり
建物の坪単価=271.25÷34.20坪=7.93万円となります。

うちの方が若干新しいので、建物代は少し多く見積もってもいいかな?

坪単価から自分の家の相場を知る

うちの家の条件は以下です。

土地面積:51.02坪
建物面積:33.12坪

上で求めた土地と建物の坪単価から我が家の不動産の相場を算出してみました。

土地代=25万円×51.02坪=1275.5万円
建物代=7.93万円×33.12坪=262.64万円

ということは物件のトータル価格は以下となります。
1275.5万円+262.64万円=1538.14万円

建物代は築8年の単価で計算したので、高く見積もっても、ここからプラス100万円程度が相場かな?と判断できます。

これを考えると、一番最初に査定をお願いした不動産屋さんは査定額1430万円だったので、完全に相場以下だったということが分かります。

知らなければ、そのまま売りに出しているところでした。
相場を知ることがいかに大事なことなのか身をもって体験しました。

査定の前に相場を知っておけば、実際に出た査定額を見て高いor安いのか?妥当なのか?というのが分かります。
相場が分かれば、あとは不動産一括査定で複数社に見積もりしてもらい、条件に合った不動産会社とコンタクトを取りましょう。

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