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不動産売却における節税対策について

不動産売却にあたっての節税対策には、複数の種類があるのはご存知のことと思います。
特に、大きな売却益が出た時には、いかに節税対策をするか?ということが、いかに高い金額で売るか?と同じ程度に重要と言えるほどです。

ただ、売却にあたり損失が出た際の節税効果というのはご存知でしょうか。売却損が出た際にも、いくつかの条件を満たせば、不動産に限らず他の所得に対しても控除の対象になります。

以下では、不動産売却において損失が出た時の控除の内容を、実例とともに紹介していきます。

節税効果その1、売却損全般について

まずは国税庁のホームページを確認してみます。

その中に「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」という項目があります。

そこでは、不動産資産(土地、建物)を売却して損失が生じた場合には、その損失額を他の不動産資産の売却益額から控除できる旨が記載されています。

ただし、損失額が売却益の金額を上回っている場合、損失を被った側としては、他の所得の控除となることを希望すると思いますが、これについてはできません。つまり、会社員の給与所得や、事業主であれば事業所得といった他の所得から控除することはできないとされています(これを分離課税と言います)。

給与所得や事業所得といった他の項目から控除することを「損益通算」と言いますが、上では損益通算が不可能であることを示しています。

節税効果その2、居住用の場合

では売却損が出た物件が、居住用のものであったならどうなるでしょうか。

こういった場合には、損益通算は可能となります。しかも、単年で控除しきれないほどの金額であれば、翌年以降、最長3年にわたって、控除できるとされています。これを、「繰越控除」と言います。

この措置は、会社員と個人事業主の方にも、両方にとっての救済措置と言えるでしょう。控除の範囲が会社員にとっては給与所得、事業主にとっては事業所得から控除できる上、一年で控除しきれなければ、3年に渡って控除できるのですから、この措置の効果は、かなり大きいと言えるはずです。

例えば古いマイホームを売って新たなマイホームを買う際に、売った時に売却損が発生したら、新たなマイホームを住宅ローンで購入していれば、損益通算または繰越控除が可能になります。

他方で、新たにマイホームを買わない場合でも、住宅ローンが残っているマイホームを売って損失が出た際には、その損失額を損益通算また繰越控除が可能となります。

適用条件

上に紹介した損益通算、繰越控除が適用されるには、一定の条件を満たしている必要があります。

まず、売却する人の所得が3000万円を超える年があった場合、その年には繰越控除は適用されません。

次に売却するマイホームの条件ですが、まず長期譲渡所得である必要があります。
これは売却する年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超える必要があることを示しています。5年以下の場合ですと短期譲渡所得と言って、また別の税率計算になります。

敷地面積についても条件があり、売却する土地の面積の上限として500平方メートルが定められています。これを超える場合は、超えた分の敷地に関しては控除の対象にはなりません。

新たに購入するマイホームについても条件があります。まず住宅ローンでの購入ということが挙げられます。それに加え、床面積が50平方メートルを超えること、住宅ローンは10年以上の期間で組まれていること、といった点が挙げられています。

Yさんの事例

不動産雑誌の編集者から、控除適用にまつわる話を聞く機会がありました。

その人(Yさん)は、古くなったマイホームを買い換えるつもりで不動産屋さんに相談し、半年ほどで運良く条件に見合った新たな物件を見つけることができました。無理をすることもなく住宅ローンを組める範囲で購入できそうです。古い家がかなり不便だったので、新たな家を買うことは、Yさんの夢とも言えるほどのことでした。

理想に近いほどの物件でしたので、当然のことすぐに買い替えの手続きをしようとしたのですが、大きな心配事が一つありました。彼は単身赴任を2年以上していたのです。つまり、その間家に住んでいたのは奥さんと子供のみという期間があるのです。これでは控除が適用されないのではないかというのが、Yさんの不安な点でした。

調べたり相談すればすぐに解決できたかもしれませんが、仕事の都合でまた転勤があったり、なかなかその問題に手をつけられないまま3年ほど経過しました。

ようやく調べることができると、この不安は無用のものであことがわかったのです。単身赴任でも配偶者が居住していれば問題なかったのです。

これで控除に関する不安もなくなり買い替え手続きをしようとした時点で、彼は買い替えを諦めることにしました。
どういうことかと言うと、控除を適用するには、家を売却してから3年以内でなければならなかったのです。

彼の家族は確かに2年ほど住んではいたのですが、彼が再度の転勤になったときに、実家に住居を移しており、その時点で売却の手続きは済ませてしまっていました。そのため適用条件を満たすことができなくなっていたのです。

まとめ

不動産を売った時の売却損は、確かに節税の効果があります。特にマイホームを売った時には、給与所得、事業所得からも控除できて、大きなメリットを受け取ることができます(損益通算)。

ただし、これを逆手にとって儲けを得ようとする人に対する防御策として、複数の細かな適用除外項目が設けられています。
上にあげたYさんのように、ある時点では適用された場合でも、時間が経過すると適用外になることもあります。自分の条件がきちんと控除対象として認められるのか、常に心がけておくことが必要でしょう。

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