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借地権付き住宅を売却する際の注意点

借地権付き住宅の売却を経験したことのある人は少ないでしょうが、不動産売買のサイトなどで見かけたことのある人は多いのではないでしょうか。

得てして掲載日がかなり以前であるなど、売れ残っているのかなと思われても仕方ないような掲載日の物件も見られます。
かといえば、相場価格よりも7割程度安く販売されているケースも見受けられます。

このような例を見ると、借地権付き住宅の売却は不利なのでは?と思われがちです。
以下では、どのようにすれば借地権付き住宅を、高く、賢く売却できるのか、紹介していきます。

そもそも借地権付き住宅とは

最初に借地権付き住宅の意味をざっと確認しましょう。

借地権とは

借地権とは借地借家法に定められている権利の一つで、地主に建物利用のために地代を払うことによって土地を借りられる権利です。
この権利の付いている住宅となれば、土地の権利は地主にありますが、その土地に建てられた建物を利用できる権利が保持されています。

ただ、これから紹介していくように、地主の権利との兼ね合いがあるだけに、なかなか希望通りの売値が付きにくく、買手が付きにくいという傾向があります。

どのような特徴があるのか

借地権付き住宅は、基本的には建物を自由に利用する権利がありますが、そこには色々な制約があります。

主だったものには以下のものがあります。

  • 地主の承諾を得ないと基本的に売却できない
  • 地主が代わると地代が上がったり、ひどい時は立ち退きを要求されることもある
  • 売却時に希望する金額に届かない

当然ですが、土地まで所有している場合に比べて不利な条件が多くなります。
他人が所有している土地の上に建物があるわけですから、やはり制約は免れません。

ただし、固定資産税と都市計画税が免除になるというメリットもあります。
とは言っても、地代を支払っているわけですから、どちらが得かは、税額と地代のバランスによります。

売却の注意点

(1)地主との話し合い

上記のことから察しが付くように、借地権付き住宅は地主との付き合いが特に重要課題です。
売却に当たっても、やはり地主の承諾が必要になります。
承諾は必須ではないにしても、それがないとトラブルの元になってしまいます。

地主から見れば、自分の土地が勝手に売却されて、知らない他人がそこに住んだり、建物を建てられたりするのは面白くないでしょう。
裁判を介して行えば、地主の承諾がなくても売却は可能ですが(後述します)、なるべくならそのような手間・お金は使わないで、話し合いの中で円満解決を目指したいものです。

(2)売却にかかる費用

特に借地権付き住宅の売却時にかかる費用を確認してみます。

建物を売却する人は、当然借地権も一緒に売却することになりますが、その際には、借地権価格の10%となる承諾料が必要となります。名義書き換え料とも呼ばれています。

よくあるトラブル

話は少し横にそれますが、売却時に多く見られるトラブルとして、地主から得られた借地権売却の承諾が、口頭のみのケースが挙げられます。

というのも、いざ売却の契約に進もうとすると、上述の承諾料を上回る額を請求するケースがあるからです。
上述の10%というのは、法的に定められたものではなく、商習慣であったり、地主との関係の中から決められるものだからです。

契約段階でトラブルが発生すると、買主から違約金が求められることもありますので、口頭の約束だけでなく、書面での約束をしておくと安心です。

裁判所を利用した承諾

これまで見てきたように、借地権付き住宅の売却に当たっては、地主との関係性が重要になってきます。

そうは言っても、建物利用に関しては自由という権利を借地人は持っているわけですから、なんでも地主の承諾が必要というのも納得いかないでしょう。

建物を売っても地主に特別不利益なことが起こらない限りは、地主の承諾がなくても売却が可能となる手段があります。
これは借地非訟手続と言って、裁判所が地主の代わりに承諾を与えてくれる手続です。

裁判所は申立人の以下のような事情を考慮して、承諾を出すか否かを決めます。

  • 地代の支払い能力
  • 借地についてのこれまでの扱い
  • 借地権を売却するに当たっての事情、必要性

これらの主だった項目を考慮して決められます。

晴れて承諾が得られれば、地主の許可なく自由に売却ができるわけです。

ただし、裁判所では公平さを徹底するために、必要のある時は承諾料を命じる時もあります。
この承諾料は、上述したように、10%前後となっています。

まとめ

ここまで借地権付き住宅の売却に関して、その特徴や仕組み、注意点を見てきました。

いかに高く、賢く売るには、1にも2にも、地主との話し合いがいかに重要であるかがよく分かっていただけたと思います。

その他に気をつけなくてはならないのは、借地権の残存期間です。
これが短いと、買ってすぐに更地にする必要があったり、地主と更新契約を改めて結ぶ必要があったりと、いくつか問題がでてきます。

こう言った問題を抱えている物件は買手が付きにくく、また住宅ローンを受けるのも難しい場合があるので、注意が必要です。

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