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不動産売却の相談【知っておくべきポイント】

いざ不動産物件を売却するとしても、売却によって得られる金額は目論むことができるとはいえ、それにまつわる税金や手続き費用といったことは、個人の方は通常、あまり詳しくないのではないでしょうか。

せっかく良い金額で、良い条件で売却ができたとしても、意外に多くの諸費用がかかってしまえば、売却益から差し引かれるだけでなく、自分のモチベーションの低下にも繋がりかねません。

以下では、専門家だけでなく、税金や諸費用に不慣れな個人の方にも分かりやすいように、現在一般的に行われている計算方法、金額を解説していきます。

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最初に考えなければならない費用が、査定費用になります。

現在はインターネットの時代ですので、ネット上で査定サイトにアクセスし、サイトに指示されるままに自分の売却物件の条件を入力すれば、機械的に計算されて即答で査定金額が出てくる場合や、一旦その条件で読み込んで、後日、査定金額についての通知がくる場合があります。

いずれにしろ、無料で行え、かつ手軽にできるものなので、全くの初心者の方や不動産のおよその査定額を知りたい方には好評です。無料一括査定サービスはこちら

また無料を前面にうたい、売主を募集している不動産会社も散見されます。

ここで注意すべきことは、このような査定は正規の不動産鑑定士が行なっているのではないということです。

つまり、その分、法的な根拠も薄く、説得力のかけるものになっている傾向があります。

反面、不動産鑑定士の有資格者によるものであれば、その確実性は高く、信頼のできるものとなります。
また、中にはアフターケアまでしっかりと行なってくれる場合もあります。

このような幾つかのメリットのある分、有料となっていることも多く、査定金額を相談する必要があります。

不動産調査

正規の鑑定評価書までは必要とせず、概ねの金額などがわかれば、ことが足りるという場合には、この調査方法がふさわしいといえます。

この調査方法を利用するケースとしては、売主が会社であれば内部資料として、また個人であれば検討材料として使用するというケースが多くなっています。

注意が必要な点としては、これは正規の不動産鑑定書ではないので、公的な機関への提出はできないという点です。あくまで検討材料、内部資料としての使用に限られたものです。

おおよその査定金額としては、以下のようになっています。

  • 土地価格水準調査:3万円〜(対象となっている調査地を含めて。近隣地域のの土地価格の水準の調査)
  • 正規の不動産鑑定評価

    法的な根拠を持ち、税務署への提出が必要な書類の場合に、正規の不動産鑑定書を作成します。

    この場合に考えられる事例としては、売買するにあたって参考となる適正な時価を証明する場合、相続にあたって遺産分割の必要がある場合に適正な時価の証明をする場合を始め、離婚時の財産分与や、会社であったなら民事再生法の要請に付随する場合など、時価を証明する必要のある場合には、この不動産鑑定書を作成します。

    おおよその金額としては、以下のようになっています。

  • 更地(土地のみ)評価:15万円
  • 売却時の税金について

    不動産売却時の税金において、最も金額のかかるものは、おそらく所得税となるでしょう。

    不動産の売却益には、他の所得の場合と同様に、所得税=国への税金、住民税=地方税が課せられることになります。

    これは会社の利益としての事業所得、会社員の給料である給与所得とは分離して計算されることから、分離課税と呼ばれています。

    この税金の算出には、売却益のうち、その売却物件を購入するのに必要であった費用(取得費)を差し引いた金額を元に計算されます。

    なお、会社の場合、取得費の算出には減価償却を考慮して行わなければなりません。個人の場合には、もし売却物件が住居用であれば、3000万円の控除が受けられますので、税金計算の際には頭に入れておくといいでしょう。

    では、具体的な税金の金額を確認してみましょう。
    課税金額は、物件の所有期間によって税率が違ってきます。
    ここでは居住用のものに限って確認します。

    • 5年以内:39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
    • 5年以上:20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

    住居ものの場合には特に所有期間によって、上記のように税率がかなり変動してきます。
    この点を頭に入れて課税金額を算出する必要があります。

    諸費用について

    不動産売却時に必要な費用には仲介手数料がかなりの割合を占めるという点に注意が必要です。

    実際にはどのくらいの金額になるのか、確認してみましょう。

    不動産売却に置ける仲介手数料は、取引額の金額に応じて変動してきます。
    最も取引額が低い場合(200万円未満)では、取引額の5%以内となり、最も高い場合(400万円以上)には、取引額の3%以内となっています。

    専門家に相談する

    不動産の売買には、一般の人では入手することが難しい知識が多く必要となってきます。
    そこで、様々な場面に応じた専門家がいるわけですので、積極的に相談を持ちかけることが良い取引に至る近道です。

    例えば、税金関係では税理士。
    不動産取引には税率の変装など多くの複雑な計算式があるので、間違いのないように専門家への相談が重要になってきます。

    また法制度上の面であれば司法書士に相談するといいでしょう。
    所有権の移転や抵当権の抹消登記などは、司法書士でないと間違えやすいことが多々あります。

    上記の解説を参考にして、後で後悔のないような、きちんとした取引を目指しましょう。

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