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家を売るのと賃貸、どっちがいい?

家を売却しようか?それとも賃貸にしようか?
そんな悩みもありますよね。

まず住宅ローンの残債がある場合、それを完済しなくては家を売ることができません。
うちも最初の不動産会社の査定で、ローンが完済できない・・・
という焦りから、一時期「しばらく賃貸にして、その収入で返済できないものかしら?」と考えていました。

ですが、世の中そんなに甘くないですね。

住宅ローンの残債があっても賃貸にできる?

そもそも住宅ローンは債務者(ローンの契約者)がその住宅に住むことを条件に融資してもらえます。
それなのに賃貸にするというのは、契約違反になってしまうのです。

転勤などやむを得ない理由で、どうしてもそこに住めない場合は、金融機関に相談して人に貸すことを許可してもらえる場合も多いようですが、うちみたいに「離婚する⇒完済が難しいから」という理由では間違いなく無理だろうと思いました。

実際に金融機関に相談するまでもなく、リスク(デメリット)も多そうなので賃貸にするのは諦めました。

賃貸のメリットやデメリット

住宅ローンが残っているけれど、金融機関の許可を得て賃貸にした場合。
家賃収入を頼りに返済を続ける方も多いと思います。

ただ、それにはリスクが伴うことも視野に入れておきましょう。

【賃貸のデメリット】

賃貸にする場合のデメリットについてみていきましょう。

不動産会社へ管理費等の支払いが必要

家を貸す場合は、まず借り手を見つけなくてはいけませんよね。
その場合、仲介手数料として家賃の1ヶ月分が必要です。

借り手が見つかった場合も、、家賃の入金管理等の管理費がかかります。
管理費は通常家賃の5~10%程度です。

自分で借主を見つけて貸せるといいですが、賃貸トラブルに巻き込まれる可能性もあるので、仲介業者を間に通すのが一般的です。

固定資産税や所得税がかかる

土地や家を所有していることで固定資産税がかかりますし、賃貸で家を貸す=事業となり、家賃収入による税金もかかります。

ハウスクリーニングや壁紙や畳の張替え等の修繕費が必要

通常の賃貸物件は家主が敷金礼金から修繕費を賄い、次の借り手に家を貸すことになりますが、これらの初期にかかる費用を最初に全て自己負担しなくてはいけません。

水回りのハウスクリーニング代だけでも5~6万円くらいかかりますから、その他の箇所も修繕するとなると、それ相応のお金がかかります。

空き家になると家賃収入0になる

ずっと誰かが住み続けてくれるなら問題ありませんが、そうとも限りません。
空き家になると家賃収入0になってしまいます。
ローン返済に充てる予定にしていた家賃が入ってこないとなると、資金計画が狂ってしまいますよね。

家賃滞納

毎月入ってくるはずの家賃。

何らかの事情で借り手が払えなくなり、家賃滞納も考えられなくはありません。
最悪の場合、何か月も滞納した挙句、夜逃げしてしまうという事態も想定されます。

家が古くなり家賃を下げる必要がある

築年数が増えて家が古くなり、家賃を下げないと借り手が見つからないことも考えられます。

例えば、最初の借り手に10万円で貸していた家も、次の借り手が入居する頃には周辺の賃貸物件の相場とかけ離れているため7万円に下げないと借り手がいない。ということもあり得ます。

また、大掛かりなリフォームの必要性も考えられます。

設備の不具合があれば、その都度対応する必要がある

トイレや流しの詰まりなど、家の設備で不具合が生じれば、その都度対応しなくてはいけません。
生活に支障を来たすレベルの不具合なら、早朝でも深夜でも時間を問わず対応する必要があります。

業者を呼んで修理する場合は、その費用を負担しなくてはいけません。

二重ローンの許可が下りない

住宅ローンが残っている状態で家を貸し、新たに家を購入する場合、二重ローンとなり新しい家の住宅ローンが組めない場合もあります。

収益物件となり売却価格が下がる

人に家を貸している状態で家を売ると、その買主は不動産投資目的の購入となり、収益物件と見なされます。
その場合、居住用物件とは条件が異なるため、売却価格が相場より下がる場合もあります。

マンションより一戸建ての方が借り手が見つかりにくい

理由はさまざまですが、賃貸ならマンションで!と考えている方が多いです。
一戸建ての場合は、何か訳あり物件ではないか?とか賃貸に出す理由を気にされる方も多く警戒されるケースもあります。

また、同じエリアの物件でマンションと戸建てなら、戸建ての方が家賃が高めに設定されていることもあり、借り手が見つかりにくいようです。

将来戻りたいと思った時に借主が住んでいたら戻れない

借地借家法により、家主は借主を追い出すことができないと定められています。

戻る予定がなく期限を決めず賃貸に出した場合で、将来戻りたいと思った時に、住人が住んでいる限りそこには戻れないということになります。

転勤等の理由で、あらかじめ戻ってくる時期が決まっている場合は、定期借家契約で、家を空けてもらう時期を決めておくといいでしょう。

価値が下がり売値が安くなる

とりあえずは賃貸で・・・と将来のことを考えず、安易に貸してしまう場合。
いざ売ろうと思った時に築年数の関係で物件の価値が下がり、思ったような金額で売れない可能性もあります。

ずっと賃貸にするのか?売るなら、どのタイミングで売るのがベストなのか?
最初に綿密な計画を立てておいた方が良いです。

【賃貸のメリット】

逆に賃貸にするメリットについてみてきましょう。

家賃収入が見込める

毎月決まった家賃収入があれば、ローンの返済や貯蓄など資金計画が立てやすい。

固定資産税や住宅ローンの金利分が経費になる

固定資産税や住宅ローンの金利分が経費として認められるため控除の対象となります。

売却価格と賃貸料金を比較

以上のようにメリット・デメリットを挙げてみると、圧倒的にデメリットの方が多いことが分かります。

ただ、売却の方が良い場合もありますが、中には賃貸の方が得になる場合もあります。

例えば、売却価格が安く賃貸料金が高いエリアなら、売るよりも貸した方がいい・・・
ということになりますよね。

近隣の売買および賃貸料金の相場を知り、実際に自分の家がどれくらいで売れて、どれくらいで貸せるのか?
およその価格を算出して、比べてみるのが一番です。

家の売却価格については、実際に無料一括査定を利用すると、ある程度明確になります。

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