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家の売却における抵当権抹消手続きの流れや費用

「抵当権」という言葉をご存知でしょうか。家を購入するにあたって、銀行で住宅ローンを組んだことのある人なら耳にされたことがあると思います。

デフレ感の続いている国内景気ですので、なかなか家を現金で一括購入する方は少ないと思います。当然住宅ローンを組むことになるのですが、そのローン契約をするときに銀行側から依頼されるのが、抵当権設定登記と言われるものです。

もちろんなるべく早めに消失させて安心したいでしょうが、この抵当権はどのようにすれば抹消できるのでしょうか。
ここでは抵当権抹消手続きの流れとその重要性、また登記との関係や費用について解説していきます。

抵当権とは

抵当権を全く知らない人でも、この言葉の意味からおおよその見当はつくと思います。

これは住宅ローンなどによって金融機関から融資を受けるときに、融資を受けた人が支払い不能となった時のために、担保として金融機関が不動産を確保しておく権利です。

では、必ず抵当を確保しておかなければならないのかというと、そういうわけでもありません。両者に信用関係が築かれていれば、口約束だけでも構わないですし、過去に高額の融資を受けたことのある人であれば、特に確保の必要がないときもあります。

ただし、もし融資を受けた人が支払い不能に陥ったときに、優先的に返済を受けようとする場合には、この抵当権が必要になります。

支払い不能になった人は、多くの場合、いろいろな債権者から借金を返済するよう求められますので、返済を受ける順位をあげる工夫が必要になるのです。ちなみに最も優先順位が高いのは税金関係の返済です。

融資する側が抵当権を履行するためには、抵当権設定登記という手続きが必要になります。

抵当権設定登記について

抵当権設定登記について少し触れておきます。

抵当権を設定するときは若干の費用がかかりますが、登録免許税という名目で徴収されます。この費用ですが、融資を受ける金額の0.4%となっています。

住宅ローンで借りる金額はおおよそ3000万円前後になるでしょうから、この場合だと、12万円の費用がかかるということになります。
ただ現在は軽減税率が適用されて、商業用でなければ0.1%の税率を支払うことで済みます。

また、個人では面倒であったり、不安な人は司法書士に代行してもらうことが可能です。こちらの費用に関しては、ローン金額に代償によりますが、3〜10万円であることがほとんどです。

手続きの流れ

次に抵当権の抹消手続きの流れを紹介します。

代行してもらうことも、もちろん可能ですが、個人で行う人も割と多いようです。
債務を返済できたら、自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。きちんと手続きを踏んで申請をしないと抹消できないようになっています。

債務を完済すると、融資をした金融機関(債権者)から抹消手続きのための書類が送付されてくるはずです。これも義務ではないので、送られてこない場合は自分で取得する必要があります。

抹消手続きに必要な書類は、登記申請書、登記原因証明情報、その他必要な添付書類となっています。これら申請書類は法務局で扱っているものですので、その担当窓口に送付してくれるように申請し、作成できたものは、そこに提出します。

申請が完了したら、謄本上で、きちんと抹消されていることを確認します。
もし書類に誤りがあれば、法務局から修正依頼の連絡がありますので、指示通り修正して、再申請しなくてはなりません。

抵当権抹消をしないとどうなるのか

債務を返済し終われば、抵当権は不要になるので、その効力は消失します。ですので、債務完済してすぐに抹消手続きをする義務はありません。その証拠に、抹消登記の期限というのも、特に定められてはいないのです。

と言っても、そのままにしておくと、のちに、例えば売却するときには抵当権の抹消をする必要が出てくるでしょう。購入希望者が抵当に入っている不動産を購入するとは考えにくいので、やはり抹消は必要になります。

そうでなくても、あまりに長い時間抹消手続きを保留してしまうと、融資した側の金融機関が合併吸収することもあり得ますし、相続といった問題も出てきたりして、権利関係が複雑になり、それだけ抹消手続きにかけるコストが高くなってしまうことも考えられます。

できる時に手続きを完了しておくことが、後々のスムーズな取引に有効でしょうから、早めの手続きをおすすめします。

登記して国に認めてもらう

不動産売買は、両者の合意が成り立ち、金銭の授与が行われれば問題ないということにはなりません。
不動産の所有情報は原則、全て国(法務局)が管理しますので、所有者が変わるごとに都度登記をして、国に認めてもらう必要があります。

また、不動産を担保に住宅ローンを組む場合に、金融機関は抵当権をつけられますが、この権利も、不動産所有者の同意を得ているという証明書を法務局に提出して、国に認めてもらうことになります。

ローン完済になったら、今度は抵当権を抹消するために、融資をした金融機関の同意を得ているという証明とともに、抹消手続きをしなくてはなりません。

このように、不動産の権利については原則、国に書類を提出して登記しなくてはならないので、抹消の時も、きちんと抹消登記をしなくてはならないのです。

かかる費用

抵当権抹消には抵当権設定費用と同様に、登録免許税がかかります。
これは抵当となっている不動産の金額にかかわらず、一律で、抵当権抹消する不動産の数×1000円となっています。

また、司法書士に依頼した時の費用についても触れておきましょう。

個人でもできる登記手続きとはいえ、経験のない個人では、ミスもしがちで、二度手間も多く、また法務局に相談するにしても平日の通常の役所の時間帯しか問い合わせできないので、大変不便になるでしょう。

これを避けるために司法書士に依頼することが考えられますが、その場合の費用は、相場として1万円前後となっています。

早目に対応する

以上、抵当権抹消について、その手続きの流れや費用、また登記との関係について解説してきました。

抵当権の抹消を怠っていると、いくつかの振りが発生しかねないことがわかっていただけたかと思います。
自分で行うにしろ、代行してもらうにしろ、早めに手続きをしてしまうことをおすすめします。

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