再建築不可物件を売却するにはどうすればいい？

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不動産物件を売却するときに使われる言い回しで「再建築不可」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

実際に売却経験があったり、不動産売買に携わっている人でないと耳にしたことがないかもしれません。

最初に再建築不可についてご説明します。

これは建築基準法で定められた道路に接していない物件のため、再建築が可能となる条件を満たしていない状態のことです。

このような物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、一般的な相場に比べて売却金額が安値になりがちで、結果として売却困難なものとされています。

以下では、再建築不可物件は

といったポイントを抑えながら、みていきましょう。

再建築不可物件となっている理由

まずは、再建築不可となっている具体的な原因について見ていきます。

上に述べた通り、不可となっている原因は接道義務に反しているためです。

接道義務とは、建築基準法の第43条によって定められています。
建築物の周囲の敷地が、隣接する道路に2メートル以上は接していなければならないということを示したものです。

ではすべての物件が、再建築するにはこの義務に準じていなければならないか？というと、そうではありません。この義務が生じているのは、都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるもので、これ以外のものに義務は生じていません。

ちなみに、都市計画区域とは都道府県に決定された区域で、国土のおよそ25％を占めていますが、住民割合で見るとおよそ92％の人が住んでおり、実質的にはほとんどの不動産売買時に関わるものと考えていいでしょう。

物件の相場

東京23区内で、戸建で1000万〜1500万円で売りに出されている物件の多くは、再建築不可の可能性があります。これは区内としては非常に安価なものであり、大きなデメリット、つまり再建築不可というハンデを抱えていると考えられます。

一般的には、相場の7〜8割程度と言われていますが、不動産価格は一物多価とも言われ、様々な条件や買い手と売り手の都合によって変わってきます。

売り手としては、いくらまでなら下げても良いか、という制限を決めておくのが大事でしょう。

接道義務の例外

買い手がつきにくい理由

このような再建築不可の物件に買い手がつかないのは、一つの理由として、住宅ローンが組めないということにあります。このような大きなデメリットを抱えた物件には、銀行もなかなか融資をしてはくれません。

すると、必然的に買い手の候補となるのは現金購入できる人のみとなってしまい、かなり可能性は低くなってしまいます。

売却する手段

（１）改築
再建築ではなく、改築（リフォーム）という手段は可能になる場合が多いようです。
「柱一つでも残しておけば改築」と言われているように、わずかな部分を残して、大幅な改築を行ない、買い手候補を増やすという手段もあります。

確かに改築というコストはかかりますが、買い手の求めている条件に合致すればコスト回収でき、十分な利益のある金額で売却できる可能性はあります。

（２）隣接地の購入
では再建築不可物件を買い取ってもらうには、他にどのような手段があるのでしょうか。

一つには道路に接するように隣接する土地の所有者に敷地を売ってもらうことが挙げられます。
上の例と同様に、隣接地購入というコストはかかりますが、買い手にとっての魅力を示すことができれば、利益の期待できる手段と言えるでしょう。

買い手を探す方法

再建築不可物件でも、いくつか再建築させる手段がありましたが、再建築不可のままでも買い手がつくことはあります。

一体どのような人が買い手となるのか、どのようにすれば買い手がつくのか、見ていきましょう。

現在は不動産売買もインターネット上っで盛んに行なわれています。
中には再建築不可を専門的に扱っている業者もいくつかありますので、無料一括見積もりサービスを利用すれば、心強いパートナーが見付かるかもしれません。
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早めに交渉を進める

再建築不可物件を売却する必要が出てくる場合として、相続の時や引越しの時などが考えられます。

いずれにしろ、建物が空き家になってから売却するのは、さらにマイナスの条件となってしまいます。空き家になると、急速に家屋が傷んでしまうためです。

上に挙げたようにいくつかの売却手段が考えられますので、早めに交渉を進めることが大切になるでしょう。