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再建築不可物件を売却するにはどうすればいい?

不動産物件を売却するときに使われる言い回しで「再建築不可」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

実際に売却経験があったり、不動産売買に携わっている人でないと耳にしたことがないかもしれません。
最初に再建築不可についてご説明します。

これは建築基準法で定められた道路に接していない物件のため、再建築が可能となる条件を満たしていない状態のことです。

このような物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、一般的な相場に比べて売却金額が安値になりがちで、結果として売却困難なものとされています。

以下では、このような物件はどのような理由で買い手がつかないのか、どのような条件を満たせば再建築可能となるのか、買い手を探すにはどうすればいいのか、といったポイントを抑えながら、みていきましょう。

再建築不可物件となっている理由

まずは、再建築不可となっている具体的な原因について見ていきます。

上に述べた通り、不可となっている原因は接道義務に反しているためです。

接道義務とは、建築基準法の第43条によって定められています。
建築物の周囲の敷地が、隣接する道路に2メートル以上は接していなければならないということを示したものです。

ではすべての物件が、再建築するにはこの義務に準じていなければならないか?というと、そうではありません。この義務が生じているのは、都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるもので、これ以外のものに義務は生じていません。

ちなみに、都市計画区域とは都道府県に決定された区域で、国土のおよそ25%を占めていますが、住民割合で見るとおよそ92%の人が住んでおり、実質的にはほとんどの不動産売買時に関わるものと考えていいでしょう。

物件の相場

東京23区内で、戸建で1000万〜1500万円で売りに出されている物件の多くは、再建築不可の可能性があります。これは区内としては非常に安価なものであり、大きなデメリット、つまり再建築不可というハンデを抱えていると考えられます。

一般的には、相場の7〜8割程度と言われていますが、不動産価格は一物多価とも言われ、様々な条件や買い手と売り手の都合によって変わってきます。

売り手としては、いくらまでなら下げても良いか、という制限を決めておくのが大事でしょう。

接道義務の例外

義務の制定された年の前に建てられた場合

ただし、接道義務に反していても再建築が可能となる例外があります。

上記の建築基準法に項目に、適用除外という但し書きがあります。ここには接道義務という法に規定される以前に建てられた建築物もしくは建築中のものに関しては本義務は適用されない、と示されています。

とはいっても、接道義務が実施されたのは相当な年数を遡りますので、適用除外になる物件はごくわずかなものになるでしょう。

空き地を有し、審査を通過した場合

建築基準法の第43条の例外のことを書きましたが、他に但し書きがあります。

そこには、再建築不可となっている敷地の周囲に広い空き地がある場合、または交通上、安全上、防火の問題上で支障がないとされた建築物は、審査を通過すれば再建築が可能となるとあります。

買い手がつきにくい理由

このような再建築不可の物件に買い手がつかないのは、一つの理由として、住宅ローンが組めないということにあります。このような大きなデメリットを抱えた物件には、銀行もなかなか融資をしてはくれません。

すると、必然的に買い手の候補となるのは現金購入できる人のみとなってしまい、かなり可能性は低くなってしまいます。

売却する手段

(1)改築
再建築ではなく、改築(リフォーム)という手段は可能になる場合が多いようです。
「柱一つでも残しておけば改築」と言われているように、わずかな部分を残して、大幅な改築を行ない、買い手候補を増やすという手段もあります。

確かに改築というコストはかかりますが、買い手の求めている条件に合致すればコスト回収でき、十分な利益のある金額で売却できる可能性はあります。

(2)隣接地の購入
では再建築不可物件を買い取ってもらうには、他にどのような手段があるのでしょうか。

一つには道路に接するように隣接する土地の所有者に敷地を売ってもらうことが挙げられます。
上の例と同様に、隣接地購入というコストはかかりますが、買い手にとっての魅力を示すことができれば、利益の期待できる手段と言えるでしょう。

買い手を探す方法

再建築不可物件でも、いくつか再建築させる手段がありましたが、再建築不可のままでも買い手がつくことはあります。

一体どのような人が買い手となるのか、どのようにすれば買い手がつくのか、見ていきましょう。

現在は不動産売買もインターネット上っで盛んに行なわれています。
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早めに交渉を進める

再建築不可物件を売却する必要が出てくる場合として、相続の時や引越しの時などが考えられます。

いずれにしろ、建物が空き家になってから売却するのは、さらにマイナスの条件となってしまいます。空き家になると、急速に家屋が傷んでしまうためです。

上に挙げたようにいくつかの売却手段が考えられますので、早めに交渉を進めることが大切になるでしょう。

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